Ипотека и недвижимость - Дружественная экспансия западных партнеров

Со стороны покупателей загородного жилья в Подмосковье дом у воды всегда был предметом особой привлекательности. Жить неподалеку от реки, водохранилища, озера - в этом есть своя романтика, которая теперь, в рыночных условиях уже выражается в конкретной наценке за желаемые удовольствия.

И прибыльно, и выгодно

Загородный рынок испытывает особый спрос на трех своих направлениях - на престижное жилье на Рублевке, недорогие дома эконом-класса и недвижимость у водоемов. В последнее время некоторые участники рынка утверждают, что вода становится конкурентом Рублевского направления. Так это или не так - вопрос спорный, но абсолютно точно, что близость водоема всегда добавляла привлекательности объекту недвижимости, неважно даже, что он собой представляет - небольшой щитовой домик или каменный дворец с амурами и львами при входе. Стоимость объектов недвижимости с хорошими участками на так называемой большой воде (Пестовское, Икшинское, Учинское, Рузское и др. водохранилища) в централизованных поселках перевалила уже за 5 миллионов долларов. Причина понятна: богатые собственники домов могут предаваться радостям модных ныне водных увеселения, в первую очередь яхтинга. Наличие марин (стоянок яхт и катеров) в непосредственной близости от коттеджных поселков позволяет более активно пользоваться сезонными услугами водохранилищ.

Тем более что пока на рынке мало таких предложений. Стоимость подобной опции достаточно высока даже для преуспевающих людей. Так что поселки, оснащенные водной инфраструктурой, выгодны и как объекты инвестирования.

Проверено Митволем

Теплое отношение к воде сменилось некоторой настороженностью после активного участия представителей Росприроднадзора в судьбе двух подмосковных поселков на Истринском водохранилище. По большому счету, говорят в компании Усадьба, это не повлияло на привлекательность подобного жилья. Однако клиенты, отмечает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга компании, стали более внимательно относиться к юридической стороне вопроса, более тщательно подходить к выбору загородного жилья. Сегодня на рынке коттеджных поселков, расположенных у воды, появился своеобразный знак качества Проверено Митволем. Сегодняшние клиенты этого сегмента загородного рынка обращают свое внимание именно на такие проекты.

Напомним, что строить у воды на определенных территориях не запрещено законом. Однако такие строительные проекты должны строго соответствовать экологическим требованиям. А это соответствие в основном касается прокладки центральных коммуникаций и подведение их к коллекторам соседних городов или санаториев, пансионатов, созданных еще в советские времена. Эти работы дорогостоящие. Стоимость их, естественно ложится на конечную стоимость коттеджа. Однако спрос на них довольно высок: таким образом, потребитель оплачивает не только высокий уровень комфортного проживания, но и легальное, с юридической точки зрения существование объекта в дальнейшем. Если он построен с нарушениями, оформить на него документы и считать себя полноценным собственником будет невозможно. Покупка дома в централизованном коттеджном поселке теоретически тоже может столкнуться с проблемами подобного рода, но вероятность этого гораздо ниже, чем когда дело касается стихийной застройки у воды.

В целом же, по оценке экспертов, примерно 65% загородного вторичного рынка не имеют полноценно оформленных документов, и их владельцы располагают лишь старыми документами разного типа - распоряжениями о выделении надела земли сельсоветами, справками садовых товариществ. Риэлторы рассказывают, что однажды имели дело с бумагами, которые распадались буквально на глазах: старое свидетельство хранилось у владельца дома в поселке писателей еще со сталинских времен, когда участки выдавались организацией типа Литфонда или чего-то подобного. Дом надо было продать, и конечно, даже самый заинтересованный в покупке такого объекта гражданин не смог бы реализовать свое желание: оформить сделку с такими правоустанавливающими документами в органах юстиции невозможно. Так что для продажи любого объекта обычно требуется сначала получить свидетельство о праве собственности нового образца в органах юстиции, а предварительно собрать весь необходимый комплект документов - подписанный землеустроителями, архитекторами, специалстами БТИ и т.п. Риэлторы говорят: если вся процедура по времени заняла 3-4 месяца, то еще неплохой вариант. Чаще все происходит гораздо дольше и сложнее.

Главное - не покупка

Чтобы стать полноправным хозяином коттеджа, построенного без разрешения, говорит Жанна Щербакова, заместитель директора департамента вторичного рынка недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость, надо потратить немало усилий и времени. Получить новое разрешение на строительство в том случае, если срок действия прежнего истек, не всегда представляется возможным, поскольку за это время мог измениться режим использования территории. Такая же опасность подстерегает и тех, у кого документы были выданы на старый дом, взамен которого был построен новый.

Проблемы такого характера возникают в основном у тех, кто приобретает недвижимость, построенную до 2005 года, независимо от того, находится строение в коттеджном поселке или нет. Связанно это с тем, что в целях экономии времени и средств, многие инвесторы начинали возведение объектов до получения разрешения на строительство.

Сегодня среди встречающихся нарушений наиболее незначительным можно считать просроченное разрешение на строительство: важно, чтобы целевое назначение земельного участка предусматривало возведение на нем капитальных строений.

К типичным нарушениям специалисты рынка относят:

несоответствие разрешенной площади застройки и фактического расположения объекта;
строительство без соответствующего разрешения;
отсутствие в разрешительных документах на строительство разрешений СЭС и Росприроднадзора;
отсутствие сертификации и разрешений на строительство канализации;
строительство на запрещенной территории и, как следствие - дальнейшая фальсификация документов (на документах изменено расположение строений, их размеры и характеристики);
строительство на земельном участке, не предназначенном по своему целевому назначению для этого (зона отдыха, летняя турбаза, лодочная станция и пр.).
Если речь идет о покупке коттеджа на вторичном рынке, то самое главное даже не столько определиться в справедливости выставленной на него цены, сколько понять проблемность этого объекта и возможность их разрешения. В компании Терра-Недвижимость говорят о риске получить, например, поддельные бумаги. Наталья Петшик, начальник отдела по работе с недвижимостью компании говорит о ситуации, когда бумаги вроде бы в порядке, но была допущена ошибка при их оформлении или имел место подкуп.

С домами у воды, говорят в компании Терра, все обстоит сложнее. И связано это с изменениями в законодательстве, которые, если не прибегать к помощи профессиональных юристов, могут быть рядовому гражданину просто не известны. Например, 17 сентября 2004 года правительством Московской области было принято постановление, в соответствии с которым были определены водоохранные зоны и прибрежные полосы для всех естественных водных объектов. Получается, что дом, построенный до 2004 году на берегу одной из подмосковных рек, со всеми необходимыми бумагами, по новому законодательству может подлежать сносу. Владелец же может узнать об этом, только при попытке продать участок.

По мнению Н.Петшик, сделка купли-продажи незаконно построенного дома у воды может пройти только в случае, если владелец незаконными путями получил необходимые бумаги. Покупатель, который, несмотря на сомнительность такой сделки, идет на риск, должен отдавать себе отчет, что хоть формально у него есть все бумаги на руках, при первой же проверке вышестоящих инстанций все нарушения всплывут. Жить в таком доме он, может быть, и сможет, но продать, завещать, или, как говорят юристы, распорядиться своим недвижимым имуществом ему не удастся.

Сложность ситуации с продажами на рынке загородных объектов подчеркивает и Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY. Несовершенство действующего законодательства, утверждает он, теоретически дает возможность признать практически любую сделку не действительной, особенно с объектами рынка, находящимися в водоохранных зонах. Принятый Госдумой РФ в трех чтениях проект нового Водного кодекса (пока не утвержден Советом Федерации и не подписан Президентом РФ) даст дополнительные основания для подобных разборок, поскольку предусматривает достаточно жесткие природоохранные нормы в водоохранных зонах, земли которых отнесены к исключительной федеральной собственности (на большой воде Московского региона).

Но это дело будущего. А пока, это признают, в том числе и крупные застройщики новых коттеджных поселков: опасность покупки на вторичном рынке дома у воды в неузаконенном месте остается. Да и на первичном тоже. В компании КомСтрин на этот счет рекомендуют запрашивать и проверять у застройщика разрешительные документы на строительство.

Ссылаясь на практику Запада, тем не менее, многие эксперты рынка утверждают, что застройка берегов крупных водных массивов ведется во всех странах мира. И неожиданные строгости наших властей является ни чем иным как политикой выкручивания рук. При этом случаи прорыва емкостей с соляркой в частных гаражах владельцев яхт и попадание ее в места водозабора время от времени случаются, но справиться с этим не удается даже путем ужесточения законодательства.

Готовьте кошелек

В компании МИЭЛЬ-Недвижимость говорят, что стоимость всей процедуры по сбору документов на объект загородной недвижимости, включая оплату работы риэлтора-оформителя, может варьировать от 2 000 до 35 000 долларов. Причем, фактически вся сумма - это оплата услуг различных организаций за производимые ими действия и выдачу документов, в том числе и за так называемое ускорение их получения. Общая стоимость процедуры во многом зависит от законности возведения объекта.

Услуги риэлторской компании по подбору или реализации объекта загородной недвижимости оцениваются индивидуально в каждом случае и составляют в среднем 5-10% его стоимости. Величина суммы зависит от объемов предстоящих работ и времени на их производство, удаленности, сложности и стоимости объекта, готовности документов и других услуг, предоставляемых клиенту.

Дина Амоян, руководитель компании Гелиос говорит о том, что справочная информация по пакету документов для оформления сделки может часто предоставляется в агентствах недвижимости бесплатно, а вот проверка истории объекта - услуга платная и очень трудоемкая. Часто в ней возникает необходимость тогда, когда клиент уже нашел объект недвижимости, но требуется предварительная проверка его истории, сбор документов и заключение сделки. В общем объеме работ примерно 60% занимает работа с документами. Комиссия агентства может составить от 1% стоимости объекта недвижимости.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
Многие любят повторять, что российский рынок недвижимости должен стать цивилизованным, а для этого ему необходимо равняться на более развитые западные аналоги. При этом сами европейские и американские компании уже давно оценили потенциал четырех развивающихся государств: Бразилии, России, Индии и Китая.

Сокращенно эту четверку принято называть BRIC, и Россия занимает в ней далеко не последнее место. В 2005 году иностранные инвесторы вложили в Россию $26,8 млрд. Для иностранных инвесторов в России сейчас благоприятная ситуация: политическая стабильность, высокие цены на нефть, активный выход России на международные рынки, уверенность в экспорте капитала. Все это приводит к тому, что интерес международного бизнеса реализуется в российских проектах. Западные компании приходят на российский рынок несколькими путями. Самым популярным из них эксперты называют выкуп иностранными компаниями своих российских партнеров, очень частый на рынке недвижимости.

Американцы на рынке

Последней и очень показательной сделкой является покупка консалтинговой и управляющей компании Noble Gibbons американским гигантом CB Richard Ellis. Чтобы разобраться в ситуации, необходимо вспомнить историю первой компании.

Noble Gibbons была основана в 1994 году. Через год компания вступила в ассоциацию с крупнейшим в мире консультантом в области коммерческой недвижимости CB Richard Ellis. В 2004 году в истории компании произошел второй переломный момент: пакет ее акций приобрела инвестиционная компания Alfa Capital Partners. Интерес одного из самых активных участников российского рынка к консалтингу вполне объясним: Noble Gibbons наращивала обороты. Так, сумма сделок по продаже и аренде площадей, осуществленных компанией в 2005 году, составила $233 млн. В настоящий момент компания управляет более 240 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. По словам некоторых специалистов, структура Альфа-Груп купила Noble Gibbons исключительно для перепродажи.

Какими бы ни были изначальные интенции новых акционеров, в апреле 2006 года Alfa Capital Partners продала 51% акций компании давнему партнеру Noble Gibbons все тому же CB Richard Ellis, который в свою очередь пообещал выкупить оставшуюся долю. Покупка Noble Gibbons идеально соответствует нашей стратегии занятия лидирующих позиций в мировых бизнес-столицах. Экономика Москвы растет и продолжает привлекать капитал иностранных инвесторов, заявил президент CB Richard Ellis Бретт Уайт. Через четыре месяца базирующийся в Лос-Анджелесе консультант сдержал обещание и докупил 49% акций.

Практика приобретения локальной компании международными игроками при выходе на новый рынок достаточно традиционна. Как правило, это происходит постепенно, в несколько стадий. Это позволяет провести процесс объединения более спокойно, комментируют эту сделку специалисты Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko. Представители данной компании знают не понаслышке, как происходят подобные сделки. Так, Stiles Riabokobylko работает на российском рынке недвижимости с 1995 года, а с 1998 года компания, как и Noble Gibbons, стала ассоциированным офисом международной консультационной компании в области коммерческой недвижимости в данном случае Cushman Wakefield Healey Baker. В 2004 году, посмотрев на результаты совместной работы, обе компании приняли решение о создании объединенной российской компании. В итоге Stiles Riabokobylko стала частью компании Cushman Wakefield Healey Baker и с 1 января 2005 года была переименована в Cushman Wakefield Stiles Riabokobylko (CW/SR).

Другие методы

Однако далеко не всегда известные западные бренды приходят на российский рынок через аффилированные офисы российских партнеров. Некоторые инвесторы предпочитают скупать пакеты компаний напрямую. Например, в марте 2006 года американский инвестиционный фонд под управлением Moore Capital купил 20% акций компании РосЕвроДевелопмент. Зарубежный инвестор, естественно, некоторое время присматривался к российскому партнеру, и сотрудничество двух компаний началось со строительства в Новосибирске бизнес-центра РосЕвроПлаза. Не исключено, что эта сделка вдохновила лидера российских и мировых IPO банк Morgan Stanley также купить 10% акций компании. Инвестфонд Special Situations Fund III, управляемый одним из подразделений банка Morgan Stanley Real Estate, купил пакет акций РосЕвроДевелопмента. Примечательно, что эта покупка стала первой сделкой Morgan Stanley на российском рынке недвижимости.

Девелоперский ход

Другие фонды привлекают на российский рынок средства не через покупку компаний, а через участие в девелоперских проектах. Например, в апреле 2006 года британский AIG European Real Estate Fund купил склад в подмосковных Химках. Родоначальником такой модели поведения стоит признать фонд Raven Russia, зарегистрированный на острове Гернси. В конце 2005 года эта компания купила сразу три крупных логистических комплекса в Подмосковье: Кулон-Балтия, Кулон и Крекшино. В конце лета 2006 года Raven Russia создал совместное предприятие с российскими инвесторами для вложений в российскую складскую недвижимость. Возможно, скоро появится еще одна сделка, похожая на продажу Noble Gibbons.

По мнению большинства специалистов, российский рынок недвижимости привлекает западных инвесторов как никогда. Иностранный менеджмент привносит на российский рынок недвижимости высокий профессионализм и культуру обслуживания, и это весомое конкурентное преимущество для риелторов, считает один из экспертов. Однако до сих пор у российских компаний не получалось провести аналогичную сделку по покупке западных партнеров. Единственная попытка такого дружественного поглощения относится к сталелитейному сегменту, да и то компания Arcelor в итоге отказалась от предложения холдинга Алексея Мордашова. В итоге можно констатировать, что российский рынок остается инвестиционным реципиентом, но все же не очень понятно, когда он станет финансовым донором.