Ипотека и недвижимость - Москвичи не готовы самостоятельно управлять своим жильем

На прошедшей вчера конференции МАГР Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз ситуацию на рынке недвижимости раз двадцать назвали ненормальной, но в итоге пришли к выводу, что до конца года серьезных изменений ждать не приходится.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости ирн.ru, представил информацию о средних ценах, которую буквально год назад посчитали бы сумасшествием. В августе 2006 года цены на московские квартиры в плохих панельных домах обогнали квартиры в обычных панельных на $11 за кв. м. ($3560 и $3549 соответственно). Хрущевки, оставаясь в лидерах роста всю весну и начало лета, сейчас уступили пальму первенства более качественному жилью, но, впрочем, незначительно. (полная версия доклада>>)

Олег Репченко отметил, что в периоды активного роста всегда получается так, что наиболее дешевое жилье дорожает быстрее, чем остальные сегменты рынка. А вот при начале стабилизации лидером удорожания становится более дорогое жилье, однако сейчас темпы роста скорее сравнялись, что может говорить о том, что рынок застыл в некой точке неустойчивого состояния, а признаки стабилизации появились, но достаточно слабые, меньше, чем ожидали аналитики ирн.ru.

Отметив, что сейчас один из индикаторов рынка предложение квартир на вторичном рынке в два раза ниже, чем весной 2005 года, Олег Репченко отметил, что, несмотря на новости компаний, что вроде предложение начало возрастать, они как аналитики отмечают лишь характерные для объема предложений колебания на 5-10%, а не какой-то стабильный тренд роста.

5% много или мало?

Цены на квартиры в Москве в августе выросли всего лишь на 5%. В принципе, когда в Лондоне растут цены на 5% в месяц, аналитики говорят о значительном росте Но по сравнению с Санкт-Петербургом, где цены выросли на 17% за этот срок, и Подмосковьем, где рост составил 10%, это всего лишь

Однако всех участников рынка даже такой рост весьма беспокоит. Олег Репченко назвал состояние рынка аномальным, Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, говорил о нынешнем состоянии рынка как о чем-то невероятном, а Валерий Казейкин, заместитель председателя экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению развития рынка доступного жилья, подтвердил, что никто в верхах власти не мог и предполагать, что такой рост вообще возможен. В кулуарах говорилось о том, что потенциал роста рынка уже практически исчерпан, и с некоторой завистью слушались рассказы питерских участников о том, как они каждый день переписывают прайсы на новостройки. В Москве сейчас некоторые крупные компании серьезно расширили свои предложения новостроек и даже сделали к концу августа более дешевые предложения.

Однако многие участники были уверены, что начало сентября принесет новый виток роста. Олег Репченко считает, что продавцы, наслушавшись о том, что осенью цены обычно растут, выставят на рынок новые ценовые пожелания, и вполне возможно, что рынок их примет вполне серьезно. Среднюю цену в $4000 в январе 2007 года спрогнозировал Геннадий Стерник, научный руководитель аналитического центра Миэль-Недвижимости, и с ним согласны многие коллеги и риелторы. Только Константин Апрелев, гендиректор агентства САВВА, прогнозирует два сценария без роста цен. На его взгляд, на рынок уже в сентябре начнут выходить квартиры, приобретенные с инвестиционными целями. Дело в том, что цены на квартиры выросли на 90% за год, а ставки аренды лишь на 14%, что означает для арендодателей доход лишь в 3-4% годовых.

Что делать?

Рост цен на жилье уже вызвал серьезный отток покупателей из Московского региона. Москвичи взамен недоступного городского жилья покупают жилье в области, причем жилье не загородное, а пригородное, считает Наталья Чукаева, директор по маркетингу управляющей компании Масштаб. Несмотря на рост за год более чем в 100%, подмосковные новостройки один из самых популярных и все еще доступных видов недвижимости. Их предложение, в отличие от Москвы, увеличивается довольно быстрыми темпами, и они становятся реальной альтернативой для тех москвичей, которые ищут качественное предложение в эконом-сегменте.

Вопрос, как остановить рост цен на жилье, тоже обсуждался на конференции. Олег Репченко, отвечая на вопрос Собственника, насколько спасет рынок Москвы предложение Владимира Ресина больше строить в регионах, ответил, что в их компании уже два месяца проводят исследования в Москве, выясняя, как москвичи отнеслись бы к переезду в Краснодарский край, но не смогли обнаружить ни одного человека, который положительно отнесся бы к этой мысли, а не то чтобы захотел переехать. Впрочем, может, это позволит оттянуть иногородний спрос с московского рынка, добавил он.

Валерий Казейкин в своем докладе несколько раз подчеркнул, что ипотека тоже не спасет рынок, если не развивать активно строительство. Мы наметили в 2010 году выдать 1 млн кредитов, а стройкомплекс не сможет построить столько квартир, заявил он. Если же удастся повысить темпы строительства и как можно больше выдавать кредитов на строящееся жилье, то шансы обеспечить россиян доступным жильем есть, считает он. Пока же, по статистике, главный ипотечный оператор страны АИЖК выдает на новое жилье лишь 14% от всех кредитов.

Однако, по мнению Олега Репченко, в Москве сейчас всерьез изменилась психология застройщиков, которые раньше стремились работать от оборота, а теперь строят 1-2 объекта и получают ту же прибыль.

Стало понятно и то, что многие участники рынка уже вполне адаптировались к новым рыночным условиям и готовы предлагать варианты, доступные в том числе и среднему классу, будь то большие пригородные поселки или малоэтажная многоквартирная застройка в Подмосковье или даже переезд в другой город. А значит, на рынке не стоит ждать затишья
Столичные власти обеспокоены слабой активностью москвичей, которые согласно Жилищному Кодексу, к 1 января 2007 года должны определиться, кто будет впредь управлять их домами - сами собственники жилья, созданные ими ТСЖ, старые ДЕЗы или управляющие компании. По данным департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (ЖКХ и Б), к августу текущего года общие собрания жильцов прошли только в 15% жилых домов, где это сделать необходимо, причем окончательно с формой управления определились только 6% собственников. Чиновники и рады бы помочь гражданам сделать правильный выбор, но сами точно не решили, кому отдать предпочтение. С одной стороны, нельзя разрушать систему ДЕЗов, прочно вписанную в городскую вертикаль власти. С другой - без привлечения частных компаний реформировать систему ЖКХ невозможно. И на этом противоречия не исчерпываются: если ДЕЗ согласен работать с любым домом, то УК только с избранными.

Выжидательная позиция

Жилищный кодекс предлагает москвичам выбрать одну из трех форм управления общедомовым имуществом и прилегающей территорией (при условии, что на участке уже проведено межевание и он сформирован департаментом земельных ресурсов). Первый вариант - полное самоуправление, когда жильцы сами заключают договор с поставщиками услуг, подходит в лучшем случае для частных домовладельцев. Жителям многоквартирного дома придется сформировать юридическое лицо - ТСЖ, которое или самостоятельно будет заключать договоры с подрядчиками на оказание услуг по эксплуатации здания, или делегирует эти полномочия Управляющей компании (УК).

В принципе, УК можно привлечь и без создания ТСЖ, решением большинства голосов собственников, но тогда, предупреждают эксперты, ее деятельность контролировать будет сложнее. Наконец, последний путь - вообще ничего не предпринимать. Тогда, дождавшись 1 января, местные власти смогут выставить право управления домом на торги. Далее возможны два варианта - если дом ветхий, муниципальный, т.е. бесперспективный для бизнеса, управлять им, скорее всего, продолжит ДЕЗ. Интерес к торгам со стороны частных компаний будет прямо пропорционален размеру прибыли, которую можно извлечь из эксплуатации общего имущества и прилегающей территории конкретного дома, предсказывают собеседники агентства.

В департаменте ЖКХ и б признают, что пока подавляющее большинство собственников жилья заняли выжидательную позицию и не пошли ни по одному из предлагаемых законом пути. По данным горадминистрации, из 25 тыс. 432 домов, владельцам квартир в которых нужно выбирать форму управления, общие собрания состоялись в 14,8% домов, а окончательное решение приняли жители лишь 6%.

Москвичи практически не проявляют активности в этом вопросе, - сетует глава департамента ЖКХ и б Артур Кескинов. Поскольку информационную компанию, разъясняющую населению суть положений Жилищного кодекса, власти стали проводить недавно, многие горожане по-прежнему не в курсе грядущих перемен. Люди считают, что несут ответственность исключительно за содержание того имущества, которое находится у них за дверью, а за состоянием лестниц, чердаков и подвалов должно следить государство. На самом деле это совсем не так, - подчеркивают собеседники агентства в департаменте.

Ретрограды

О нежелании людей что-либо менять в старом укладе свидетельствуют решения собраний собственников тех 6% жилых домов, жители которых уже выбрали форму управления. Подавляющее большинство горожан (5,6%) отдали предпочтение ДЕЗам, 0,7% решили, что управлять домом будет ТСЖ и только 0,1% (!) сделали выбор в пользу частной управляющей организации.

Представителей горадминистрации эта диспропорция не удивляет. Руководитель центра реформы ЖКХ Ирина Шрамко говорит, что эти данные свидетельствуют о том, что качество предоставляемых столичными ДЕЗами коммунальных услуг в целом удовлетворяет москвичей. Активность населения по выбору способа управления домом наблюдается в тех регионах, где власти не справляются с решением проблем ЖКХ, - утверждает она.

У представителей частных структур - иное мнение. Эксперты из компании Славград считают, что пока очень небольшой процент населения понимает преимущества профессионального управления, а вариант обратиться в уже известный ДЕЗ кажется им намного проще. К тому же за неприватизированные квартиры голосуют представители управы, которые заинтересованы в поддержке ДЕЗов.

Вместе с тем генеральный директор ООО Эгида, специализирующегося на управлении и эксплуатации зданий, Алексей Панов признает, что у многих жителей присутствует страх приглашать УК из-за негативного имиджа, созданного СМИ. Пишут всякую глупость, что УК возьмут кредиты под ваш дом, исчезнут с деньгами, а вас, как должников, лишат квартиры, - возмущается он.

Имеющаяся статистика полностью соответствует распределению сил на рынке жилищно-коммунальных услуг. Ведущий юрисконсульт направления Городское хозяйство фонда Институт экономики города Дмитрий Гордеев утверждает, что в Москве существует засилье ДЕЗов (их более 1000 -ИФ), которые установили негласные, но всем хорошо известные правила игры. У каждого из ГУПов есть своя сфера ответственности, и ни один ДЕЗ не пойдет в район, который курирует сосед, - говорит эксперт, подчеркивая, что подобная практика мешает развитию конкуренции в системе ЖКХ.

Доля частных управляющих организаций в сфере эксплуатации жилья пока еще ничтожно мала. Участники рынка говорят, что общее число компаний не превышает 100, среди них крупных - не более 20.

В идеале УК должны конкурировать не только между собой, но и с ДЕЗами. Если в каком-то районе действует плохой ДЕЗ, граждане должны иметь возможность обратиться к хорошему, - рассуждает Д.Гордеев. По мнению Д.Гордеева ДЕЗы, которые по сути являются муниципальными УК, должны руководствоваться соображениями экономической целесообразности, а не отказываться от работы из-за соображений субординации и корпоративного сговора.

Опрошенные Интерфакс-Недвижимость эксперты считают, что развитию частного сектора на рынке услуг ЖКХ отчасти мешают сами власти, заинтересованные в сохранении системы ДЕЗов. Частные управляющие могут не допускаться на этот рынок при помощи административных методов,- говорит Д.Гордеев. Управе ничего не стоит организовать, например, лишний визит проверяющих инстанций, надавить на подрядные организации, работающие в районе, или заявить, что власти не могут гарантировать качество услуг и честность руководства УК.

Никто не верит в то, что будущее акционирование ДЕЗов может как-то изменить ситуацию. Продажа ДЕЗов произойдет исключительно на бумаге: город ни за что не выпустит их из своих рук. Ведь это огромная государственная собственность: техника, инвентарь, недвижимость. Контрольный пакет в любом случае останется у государства, - говорит глава УК Жилфонд Михаил Коновалов.

Большинству частных компаний, сумевших закрепиться на рынке, пришлось первоначально заручиться поддержкой властных структур. Мы попали под эксперимент по реформированию ЖКХ, который при поддержке префекта проводился в южном округе. Для того, чтобы получить в управление жилые дома, пришлось для начала пройти обучение в Департаменте жилищной политики мэрии, - рассказывают в Жилфонде. С 2002 по 2006 год УК получила в управление 19 домов. Со стороны ДЕЗов было непонимание, бурчание какое-то. Какое может быть реальное противодействие, если все шло по плану префектуры? - спрашивает М.Коновалов.

Есть, правда, и другой нюанс. Участники рынка не отрицают, что частным УК выгодно иметь дело не со всеми домами. Самый перспективный вариант - многоэтажная новостройка (или жилищный комплекс) с коммерческими жильцами. Во-первых, раз человек сумел заплатить за квартиру, то сможет платить и за обслуживание дома. Во-вторых, установленные в новых домах оборудование и системы жизнеобеспечения современнее, надежнее, и совершеннее, чем в старых.

Для УК интерес представляет здание или комплекс домов, площадью не менее 10 тыс. кв. м., что соответствует приблизительно 2-3-подъездному дому высотой не менее 10 этажей, - утверждают в компании Славград. В УК Жилфонд в свою очередь говорят, что дело не в дате постройки дома, а в том, что в старом жилфонде много муниципальных квартир, работать с которыми технически труднее. За нанимателей расходы на текущий и срочный ремонт (например, стала протекать крыша) должен гасить город, однако выбить эти деньги практически невозможно. Типичная отговорка чиновников - в хозфинплане на год таких расходов нет и нет никакой гарантии, что они будут учтены в следующем, рассказывают собеседники агентства. Финансовая отчетность тут чудовищная. У нас только один муниципальный дом из 19 , но для его обслуживания пришлось специально нанять высококлассного экономиста, - говорят в Жилфонде.

Разновидности самоуправления

В чьи руки отдать управление домом в любом случае должны решать собственники жилья. Но для начала все опрошенные Интерфакс-Недвижимость эксперты, включая чиновников и представителей частного бизнеса, рекомендуют им организовать ТСЖ. Создавать ТСЖ в многоквартирном доме обязательно нужно, иначе даже для решения самых незначительных вопросов по благоустройству придется собирать общее собрание, - говорят эксперты компании Славград, отмечая, что учитывая количество собственников и их разные жизненные ритмы сделать это в оперативном режиме практически нереально.

У ТСЖ, как уже указывалось выше, есть несколько вариантов. Оно может взять управление домом на себя или делегировать эти полномочия УК или ДЕЗу. Как домами управляет ДЕЗ всем хорошо известно из личного опыта. Поэтому рассмотрим две другие схемы.

Допустим, ТСЖ решило взять управление домом в свои руки. В таком случае в первую очередь придется позаботиться о расширении штатного расписания, поскольку один председатель и бухгалтер с этим не справятся. Нужно будет как минимум нанять сантехника, электрика, уборщиц, а также заключить договора с различными организациями на обслуживание лифта, вывоз мусора и т.д. Кроме того, понадобится оргтехника для организации расчетов с населением и подрядчиками, малая механизация, специальное техническое оборудование - всего не перечислишь, - говорит А.Панов.

По мнению эксперта, грамотное управление домом сумеет наладить не каждый председатель ТСЖ. Здесь нужны знания и опыт конкретно в области эксплуатации зданий, чтобы не дай Бог не повторилась история Трансвааля и Басманного рынка, - поясняет он и советует ТСЖ через кадровое агентство нанимать профессионального управляющего.

Д.Гордеев указывает, что, принимая на себя управление домом, ТСЖ будет нести ответственность за его состояние не только перед собственниками, но и перед государством. Если плановая проверка покажет, что, допустим, лифтовое оборудование дышит на ладан, то штраф будет накладываться именно на ТСЖ, а в конечном счете, на собственников жилья, - говорит он.

Минимизировать риск от управления домом можно лишь в том случае, если делом занимаются профессиональные управляющие компании, - уверены эксперты из Славграда. ТСЖ в таком случае отводится роль контролирующего органа, не требующая от членов правления никаких профессиональных навыков, кроме бухгалтерских.

Д.Гордеев подчеркивает, что только постоянно чувствуя око контроля, УК будет стараться работать качественно: В принципе собственники могут привлечь частную компанию и не создавая ТСЖ, но тогда контроль над ее деятельностью будет осуществляться выборочно и бессистемно - когда совсем уж прикипело, - и бизнесмены не преминут этим воспользоваться, - предупреждает он.

И.Шрамко в свою очередь советует собственникам подойти к выбору УК ответственно. Прежде чем выносить вопрос на общее собрание, нужно досконально изучить послужной список претендента. По законодательству жильцы имеют права потребовать ряд документов, в частности, о том, что в отношении компании не проводится процедура банкротства, ее деятельность не приостановлена в порядке, предусмотренном КоАПом, у нее отсутствуют задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты, а также кредиторская задолженность за последний отчетный период в размере свыше 70 % балансовой стоимости активов и т.д. Кроме того, по мнению И.Шрамко нелишне будет ознакомиться с результатами профессиональной деятельности УК: посетить дома, в которых она работала, поговорить с жильцами, узнать, довольны ли они качеством предоставляемых услуг.

Наконец, если общее собрание собственников проголосовало за УК, следующий ответственный момент - грамотно составить договор управления многоквартирным домом. Бланки типовых договоров, обычно имеются в Центре реформы ЖКХ, в самих УК, а также в ДЕЗах. Эксперты настаивают, что с ДЕЗами, если они по решению жильцов остаются на хозяйстве, также нужно стараться заключить договор управления, прописав в нем ответственность эксплуатирующей организации и систему контроля за ее деятельностью. Проблема всех ГУПов том, что они несут ответственность перед управой и префектурой, а не перед собственниками квартир в доме, который обслуживают, - говорит Д.Гордеев.

Вместе с тем собеседники агентства подчеркивают, что типовые договора нужно использовать лишь в качестве образца. Состав общего имущества в каждом доме разный, не говоря уже о перечне работ, который требуется, например, зданию постройки начала XX века с деревянными перекрытиями и новостройке, - поясняет Д.Гордеев.

Он напоминает, что к договорам управления многоквартирными домами жестких требований законодательством не предъявляется, поэтому собственники квартир могут сами формулировать свои требования к УК и по согласованию с компанией расширять их перечень.

Стоимость услуг

Участники рынка указывают, что выбирая форму управления домом, собственники жилья в первую очередь ориентируются на цену вопроса: Услуги ДЕЗов гораздо дешевле, чем управление домом через ТСЖ или УК, именно поэтому им отдается предпочтение. А.Панов, сравнив аналогичные пакеты услуг, пришел к выводу, что частникам придется платить почти в три раза больше.

Минимальная ставка по эксплуатации в столице многоквартирного дома в настоящее время составляет 12,44 руб., тогда как москвичи привыкли платить 5,1 руб. (остальные затраты ДЕЗам дотирует государство - ИФ), - говорит он. Причем, чем меньше этажей в доме, тем дороже обойдутся услуги УК. 12-13 руб. платят жильцы 25-этажного дома, аналогичного 17-этажного будут платить уже 17 руб., 9-этажного - 25-30 руб. Выше этой суммы поднять планку платежей в типовом доме вряд ли удастся, говорят собеседники агентства.

Поэтому большинство УК работают в элитных домах и домах бизнес-класса, где цена техобслуживания может доходить до $2,5-3,5 за кв.м. Конкретные расценки определяются после полного обследования дома на предмет его текущего технического состояния , а также согласования перечня услуг и размера вознаграждения УК (в среднем 10%-25% от стоимости договора).

УК по договору с ТСЖ может осуществлять техобслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт элетрощитовых устройств, систем вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, телевизионной антенны, лифтов, уборку мест общего пользования и автостоянки. Вывоз мусора, дезинфекцию помещений - в общем все, что пожелают за свои деньги собственники. Никаких ограничений тут нет, все зависит от потребностей, - резюмирует Д.Гордеев и призывает включить в договор управления норму, предусматривающую возможность снижения платы УК в случае, если она со всеми поставленными задачами не справится.

Участники рынка сомневаются в том, что самоуправление ТСЖ, обойдется жильцам дешевле, чем услуги УК. ТСЖ так же как и УК являются юридическими лицами, поэтому подрядчики никаких поблажек им не делают. Организации, занимающиеся вывозом мусора или обслуживанием лифтов, устанавливают им тарифы гораздо выше тех, по которым работают с ДЕЗами, - указывают они.

По словам начальника управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Михаила Евраева, к ТСЖ цепляются не только подрядчики, но и поставщики услуг. Мосэнерго часто выставляет тарифы ТСЖ как юрлицам, а они существенно выше. Приходится нам вмешиваться и выносить решение, что они потребляют тепло для населения, а не для себя, - говорит он. Однако многие ТСЖ о судебной практике в отношении Мосэнерго ничего не знают и платят столько, сколько просят.