Ипотека и недвижимость - Московские строители переходят на запасные пути

Минимущество фактически предлагает узаконить произвол при оценке земельных участков. Независимость независимых оценщиков – пустой звук: одобрять их оценку и оплачивать работу будет то же Минимущество, которое их лицензирует. «Правильный» результат будет выбирать чиновник.

Андрей Лазаревский, экономист, почетный член Российского общества оценщиков.

На заседании правительства активно обсуждался вопрос о цене выкупа земельных участков и о принципе ее определения. Надо сказать, что Минэкономразвития заранее разослало по ведомствам проект доклада, в котором содержался неутешительный вывод: «Цель земельной реформы не достигнута... земля практически не вовлечена в гражданский оборот».

Отвечает за земельную реформу Минимущество РФ. Это ведомство, играя на опережение, развило накануне заседания правительства бурную пропагандистскую деятельность: анонсировало законопроект о поправках в Земельный кодекс. В проекте собственникам зданий и предприятий предложено выкупать землю под строениями в рассрочку, но... по рыночной цене – в соответствии с законом «Об оценочной деятельности».

Речь идет об участках, на которых расположены эти самые здания и предприятия, и купить их могут только владельцы недвижимости. Между тем по закону РФ «Об оценочной деятельности» рыночная цена может быть определена только в случае, если «объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции», когда стороны сделки действуют разумно... а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Ясно, что под такие условия подходит только земельный участок, во всех отношениях свободный – и от прав третьих лиц, и от обременений, которые помешают его купле-продаже. Что же до застроенного участка, то он самостоятельной рыночной стоимости не имеет, она капитализирована в строении и неотделима от единого объекта недвижимости. Ведь застроенный участок обременен и физически – зданием, предприятием, и юридически – правами собственника этой недвижимости. «Частичные» права владельца недвижимости на землю (право аренды, пользования) – это тоже обременение, имеющее свою цену.

Тем не менее первый замминистра имущественных отношений Дмитрий Аратский в публичных выступлениях перед заседанием правительства настаивал на продаже застроенных участков их владельцам «по рыночной цене» и уверенно отвечал на недоуменные вопросы специалистов. По мнению замминстра, рынок может быть ограниченным – вплоть до одного покупателя и продавца – а для оценки рыночной стоимости любого объекта достаточно привлечь квалифицированных независимых оценщиков.

Можно теоретически определить цену застроенного участка, предположив, что участок в этих границах свободен и от строений, и от каких-либо прав третьих лиц. Затем эта цена должна быть уменьшена на величину обременений и компенсаций прав собственности на строение или предприятие, а также на снос строений и на возмещение прошлого экологического ущерба. Справедливая цена такого участка может оказаться отрицательной.

Возвращаясь к проекту Минимущества, приходится признать, что это ведомство фактически предлагает узаконить произвольные решения независимых оценщиков. Хотя их независимость – пустой звук: одобрять их оценку и оплачивать работу будет то же Минимущество, которое лицензирует оценщиков. Пусть оценку проводят хоть десять самых лучших оценщиков – «правильный» результат будет выбирать чиновник.

О том, что на практике получится после введения такого закона, нам печально поведали специалисты. Собственнику предприятия придется платить трижды: оценщику – за «хорошую» оценку, чиновнику – за «правильное» решение и собственно сумму выкупа в бюджет. О соотношении выплат можно только догадываться.

Аналогичный порядок оценки застроенных участков законодательно введен на Украине. Официальных данных о цене сделок по выкупу таких участков там получить невозможно. Украинские бизнесмены хранят эти сведения в тайне. Создается впечатление, что каждая сделка по выкупу участка у наших соседей – это результат полюбовной договоренности конкретного заявителя с конкретным чиновником. Не такую ли синекуру, прикрываясь заботой о бюджете, предлагает Минимущество? Ответ на этот вопрос мы должны получить до начала сентября.
Главным препятствием для увеличения темпов строительства в Москве, по общему мнению инвесторов и чиновников, является дефицит земельных участков. Чтобы решить эту проблему, горадминистрация запустила программы реконструкции кварталов и реорганизации промзон. Новым направлением для стройкомплекса является перспектива застройки 4000 га территорий, занимаемых объектами инфраструктуры РАО РЖД - железнодорожными путями, грузовыми дворами и сортировочными станциями. На прошлой неделе координационный совет по проблемам градостроительного развития территорий московского железнодорожного узла одобрил 9 пилотных проектов освоения надпутевого пространства и прилегающих земельных участков. Но отсутствие нормативно-технической базы, градостроительной документации и экономических расчетов отодвигает их реализацию на неопределенные сроки.

По рельсам на лыжах

После застройки полей аэрации в Марьино и рекультивации почв в промзонах, московский стройкомплекс готов взяться за освоение любых территорий. Однако в случае с железными дорогами речь в первую очередь идет не столько о сложностях технического характера, сколько о необходимости договариваться с федеральным ведомством, которому эти участки принадлежат.

По словам главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, Москомархитектура постоянно получает предложения инвесторов по развитию и более эффективному использованию территорий, находящихся в ведении ОАО РЖД, но заинтересовать ими федеральных чиновников удалось лишь недавно. В июне 2006 года был создан координационный совет по проблемам градостроительного развития территорий московского железнодорожного узла, который с нашей стороны возглавил (первый заммэра, глава стройкомплекса - ИФ) Владимир Ресин, со стороны РЖД (первый вице-президент компании - ИФ) Вадим Морозов, - сообщил А.Кузьмин, подчеркнув, что на первом заседании, состоявшемся на прошлой неделе, совет рассмотрел и принципиально одобрил 9 участков, обладающих значительным градостроительным потенциалом.

Это участок Октябрьской железной дороги, участок Киевского направления МЖД от Минской улицы до Третьего транспортного кольца, грузовой двор Белорусского вокзала, станция Павелецкая-Товарная, грузовой двор Рижского вокзала, грузовой двор в промзоне Северянин, участок железной дороги от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной, участок железной дороги от Белорусского до Савеловского вокзалов и транспортно-пересадочный узел Царицыно, - перечисляет А.Кузьмин.

Заместитель председателя координационного совета, первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константин Королевский в интервью Интерфакс-Недвижимость уточнил, что всего в столице ОАО РЖД принадлежит 2300 га, вместе с полосами отвода, находящимся в ведении города - почти 4000 га. Если брать в процентном отношении, получается 3-5% городской территории. Это очень большие резервы. Пришло время использовать их более эффективно с учетом интересов обеих сторон, - отметил К.Королевский.

По его словам, пилотные проекты, рассмотренные координационным советом, находятся в разной степени готовности.

Наиболее проработанным является вариант надпутевой застройки участка Киевского направления железной дороги от Минской улицы до Третьего транспортного кольца. У этого проекта уже есть инвестор, который взялся за счет собственных средств разработать нормативную базу по проектированию и строительству объектов над железнодорожными путями, - сообщил К.Королевский.

В Москомархитектуре Интерфакс-Недвижимость пояснили, что проектом предусматривается перекрытие железных дорог платформой, а также освоение зон отчуждения, находящихся рядом с Парком Победы. Общая площадь застройки составит 45 га, на которых планируется возвести более 1 млн. кв. метров жилья, офисов, гостиниц, торгово-развлекательных и складских помещений. Предварительный объем инвестиций - $1-1,5 млрд.

А.Кузьмин говорит, что благодаря этой платформе узкие кварталы вдоль Кутузовского проспекта выйдут на реку Сетунь и мы постепенно начнем ликвидировать нарывы (остатки плодоовощных баз, заброшенные коммунальные и ветхие объекты - ИФ), существующие в пойме этой реки. Сейчас пути, количество которых в этой зоне доходит до 10, являются непреодолимой границей между двумя районами и мешают естественному развитию города, - резюмирует он.

Кроме Киевского направления, собеседник агентства в качестве наиболее реальных и интересных выделяет проекты застройки железнодорожной связки между Белорусским и Савеловским вокзалами, а также участка за Курским вокзалом от Новой Басманной улицы до Сыромятнической набережной.

Железнодорожная ветка вдоль Бутырского вала идет в выемке, что облегчает ее перекрытие, - рассказывает А.Кузьмин. Строительство платформы соединит кварталы, примыкающие к Лесной улице, с зоной Второго часового завода, расположенного на Ленинградском шоссе. Это позволит продлить радиусы-дублеры Тверской-Ямской улицы, а также получить дополнительные участки под новое строительство. По словам А.Кузьмина, скорее всего здесь будут строится гостиницы и офисы.

Другие инвесторы предлагают сделать платформу над железной дорогой разной высоты - с подъемом от площади Тверской заставы к Савеловскому вокзалу. Таким образом, в центре города получится горнолыжный склон, - говорит А.Кузьмин, подчеркивая, что эти предложения вполне реальны. Общественному совету при мэре Москвы будут представлены оба варианта: один - прозаический, а второй, как мне кажется, направленный на физическое оздоровление нашего общества, - добавляет он.

Проект реконструкции Курского вокзала, предполагающий строительство над железнодорожными путями торгово-офисного центра и дороги-дублера Садового кольца разрабатывается в течение нескольких лет и дважды (в 2003 и 2005 гг.- ИФ) был представлен на международной выставке недвижимости EXPO REAL в Мюнхене. По словам генерального директора компании Перспектива (генеральный проектировщик) Евгения Тихомирова, общая площадь нового комплекса составит 790 тыс. кв. метров, в том числе площадь вокзала возрастет с 31 тыс. кв. метров до 60 тыс. кв. метров, торговые площади будут занимать 160 тыс. кв. метров, паркинги на 30 тыс. машин - 120 тыс. кв. метров, остальное - 450 тыс. кв. метров - офисные и развлекательные помещения.

Дорога над путями протяженностью 2,3 км свяжет Комсомольскую площадь и Костомаровскую набережную и станет дублером Садового кольца. По словам Е.Тихомирова проектные предложения были разработаны с учетом мнения специалистов Москомархитектуры, НИиПИ Генплана, Союза архитекторов РФ, а также четырех профильных институтов РАО РЖД. Инвестиции в проект он оценивает в объеме 1 млрд евро.

Временные трудности

Впервые идея более эффективного использования земли и объектов инфраструктуры, принадлежащих железной дороге, появилась в конце 60-х гг. в Японии. В процессе застройки подземного и надпутевого пространства станция Умеда в Осаке превратилась в крупный центр деловой активности, включающий 300 магазинов, несколько десятков ресторанов и кафе, театр, банки, стоянку на 600 машиномест и даже крытый водоем. Аналогичный проект был осуществлен на станции Саппоро: коммерческий центр Paseo площадью 40 тыс. кв. метров создал условия для торговли, культурного отдыха и развлечений в самом центре города непосредственно над и под железнодорожными платформами.

В 90-е годы японский опыт начали активно перенимать в Европе. С 1993 года железные дороги Германии (DBAG) выполняют долгосрочную программу преобразования станций в крупные многофункциональные терминалы и их развитие на нескольких уровнях за счет вывода технических станций на окраины и перевода путей под землю. Первый этап включает в себя реконструкцию 25 станций, в ходе которой планируется освободить и отдать под коммерческую застройку в общей сложности 1600 га территорий (от 50 до 100 га в каждом случае).

В ОАО РЖД не скрывают своей заинтересованности в реализации подобных проектов. Специалисты департамента капитального строительства изучают опыт некоторых европейских стран по строительству транспортных терминалов с перекрытием железнодорожных путей и строительством над ними объектов недвижимости, - заявил Интерфакс-Недвижимость вице-президент ОАО РЖД Олег Тони, уточнив, что в первую очередь были изучены материалы, представленные проектировщиками из Германии и Бельгии. Е.Тихомиров в свою очередь говорит, что при проектировании комплекса над путями Курского вокзала был использован опыт португальской компании Санай груп, построившей аналогичные сооружения в Дортмунде и Берлине.

Вместе с тем О.Тони называет ряд сложностей, стоящих на пути реализации аналогичных проектов в Москве - прежде всего, отсутствие нормативно-технической базы и длительное решение земельно-правовых вопросов. В настоящее время норм и требований к проектированию объектов над железнодорожными путями не существует. В этой связи необходимо провести работу над созданием нормативной базы и детально проработать комплекс технических вопросов, - отмечает он.

По словам О.Тони, нужно решить вопросы технического обслуживания путей в случае тоннельного варианта застройки, защиты сооружений и людей от вибрации тяжеловесных поездов и шума. Предстоит также определить степень и характер влияния токов высокого напряжения контактной сети на железобетонные конструкции, необходимое оборудование зданий с учетом длительного воздействия на людей электромагнитных полей, а также возможные способы ведения ремонтно-восстановительных работ в условиях возникновения аварийных ситуаций.

Говоря о пилотном проекте застройки надпутевого пространства Киевского направления железной дороги, О.Тони подчеркнул, что на первом этапе - в течение года - планируется выполнить градостроительное обоснование с тем, чтобы определить, насколько возможна реализация этого проекта технически и экономически. Только после проведения этой работы в случае положительного результата, будет подписан инвестиционный контракт, - резюмирует он.

Собеседники Интерфакс-Недвижимость говорят, что экономическая схема реализации таких проектов пока не разработана. Речь может идти как о компенсации РАО РЖД за предоставленные участки, так и об участии федерального ведомства в качестве стороны в инвестконтракте. К.Королевский поясняет, что все будет зависеть от принадлежности конкретного участка: Для застройки зон отчуждения и прилегающих территорий инвесторов будет привлекать город. Пути, грузовые дворы и прочие объекты транспортной инфраструктуры - это сфера полномочий РЖД. Вместе с тем, он подчеркивает, что все вопросы освоения этих земель надо решать комплексно, поэтому рабочая группа координационного совета планирует собираться не реже двух раз в месяц.

Опрошенные Интерфакс-Недвижимость эксперты отмечают, что технические сложности, связанные с освоением железнодорожных территорий, приведут к значительному удорожанию строительных работ. А.Кузьмин предполагает, что их общая стоимость вырастет в 1,5-2 раза. А генеральный директор девелоперской компании Арт-билдинг Андрей Анохин говорит, что виброзащищенный каркас строений и усиленный фундамент дополнительно прибавят не менее $1100 к себестоимости квадратного метра. В подобных проектах слабо прослеживается экономическая эффективность, поэтому без специальных льгот со стороны городских властей их реализация представляется нецелесообразной, - добавляет он.

Заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers Int. Александр Крутов также считает, что инженерия и инфраструктурные элементы должны стать заботой города. Для разработки бизнес-планов и концепций застройки он советует привлекать профессиональных девелоперов, вовлечение которых в проект поможет минимизировать риски.

В любом случае, отобранные координационным советом пилотные проекты слишком трудоемки и затратны для одного инвестора. Скорее всего, для их реализации будет сформирован пул застройщиков, - говорят эксперты.

Участники рынка считают нецелесообразным строить над путями и в непосредственной близости от них жилые дома. Спрос на подобный вид жилья будет достаточно ограниченным, а дополнительные расходы на освоение площадки высоки, - поясняет специалист департамента инвестиционных программ Группы компаний СУ-155 Баир Семенов. По его словам, в зонах высокой концентрации людских потоков разумнее было бы разместить торговые комплексы и офисные центры.

Собеседники агентства утверждают, что несмотря на существенные дополнительные затраты и градостроительные ограничения, пилотные участки будут интересны рынку. Большинство из них расположены в центральной части города, где других резервов для застройщиков уже не осталось, - указывают они.

Тройственный союз

В ближайшей перспективе столичные власти рассчитывают привлечь к сотрудничеству с ОАО РЖД руководство Московской области. Это мог бы быть тройственный союз, - говорит А.Кузьмин, поясняя, что грузовые дворы, где поезда переформируются, совсем не обязательно сохранять в центре города. Их можно было бы перенести с малого на большое кольцо железной дороги, которое проходит по территории области, - считает главный архитектор Москвы. С согласия РЖД перенос объектов инфраструктуры могли бы осуществить частные инвесторы, которые взамен получили бы право застройки освобождаемых земельных участков. По его мнению, предлагаемая схема выгодна как городу, так и области. Область в серединном поясе получила бы дополнительные рабочие места, а Москва - резервные территории для развития, - поясняет А.Кузьмин, отмечая, что по сравнению с освоением надпутевого пространства этот вариант рентабельнее и разумнее.

В Минстрое Московской области предложения горадминистрации готовы поддержать двумя руками. Помимо привлечения рабочих рук, эта схема поможет решить транспортные проблемы региона: из одного района в другой жителям не пришлось бы добираться через Москву, - заявили собеседники агентства.

Перевод грузового транспорта на большое кольцо позволит городским властям осуществить свою давнюю мечту - сделать малое кольцо пассажирским. В идеале загородные направления железной дороги также должны работать в ритме метрополитена, - считает главный архитектор города. А А.Анохин из Арт-билдинга напоминает, что подобные транспортные схемы действуют во многих европейских столицах. Например, в Мадриде городская железнодорожная сеть полностью интегрирована со станциями метрополитена: к центру города и те, и другие поезда движутся по тоннелям, - говорит он.

В ОАО РЖД к планам горадминистрации относятся настороженно. Перевод грузового движения на большое кольцо принесет убытки магистрали. Кроме того, необходимо учесть мнение грузоотправителей, поскольку малое кольцо соединяется с промышленными ветками целого ряда столичных предприятий, - заявил Интерфакс-Недвижимость источник в компании.