Ипотека и недвижимость - Большая остоженка

На очередном заседании столичного правительства будет рассматриваться план развития метрополитена на ближайшие три года. О том, куда за это время доберется метро, когда в нем станет легче дышать и о том, когда метростроители смогут начать прокладку Большого метрокольца, начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев рассказал в интервью корреспонденту Известий Николаю Морозову.

вопрос: Москва переживает вторую волну метростроя. Уже в следующем году планируется открыть полдесятка новых станций. Хотя еще недавно главной проблемой столичного метро было отсутствие денег на развитие. Деньги нашлись?

ответ: Если сейчас не вкладывать средства в прокладку новых линий, то уже в начале следующего десятилетия средняя продолжительность поездки в метро увеличится минут на 30. Сейчас 40-45 минут. И дело не в поездах - они как ходили регулярно, так и будут ходить... Народу прибавится и давка будет не в пример нынешней. Еще на улице пассажирам придется отстоять очередь на вход, потом толпиться в вестибюлях и мелкими шажками передвигаться на пересадочных узлах, которые и сегодня заметно перегружены. Хуже всего дела обстоят в самом центре Москвы, где пересекаются диаметры метрополитена. Разгрузить их - главная задача. В идеале можно было бы, к примеру, построить дополнительные выходы и эскалаторы. Но это грезы. Речь идет о плотно застроенном центре города, о станциях глубокого заложения. Новое строительство потребовало бы объемных горных работ. Единственный оставшийся способ - строительство еще одного пересадочного контура - на расстоянии одного-двух перегонов от Кольцевой линии.

в: Там, где поезда наиболее перегружены?

о: Именно. Известно, что около 25% пассажиров едут по радиусам к центру, чтобы затем пересесть на другую линию и ехать в обратном направлении. Теперь они смогут экономить время.

в: Предполагается, что кольцо пройдет через недавно открывшуюся станцию легкого метро - Международную. Новый контур тоже будет в легком варианте?

о: Да, поскольку необходимости в тяжелом метро нет. В час в этих местах будет проезжать не больше 25-30 тысяч пассажиров - именно на эти показатели и рассчитана система легкого метро. Традиционные линии перевозят 60-70 тысяч москвичей в час.

в: Значит, про Большое метрокольцо, которым собирались соединить линии на окраинах, можно забыть?

о: В ближайшее десятилетие к его строительству мы приступить не сможем: не хватит ни средств, ни времени. Хотя без внимания окраины не останутся. У нас уже есть опыт Бутовской ветки легкого метро, которая достаточно хорошо себя зарекомендовала. Надеюсь, что к 2009 году мы построим оборотные тупики в районе станции Старокачаловская. Это не только вдвое увеличит интенсивность движения, но и даст возможность довести линию мини-метро до Битцевского парка. Таким образом будут объединены Калужско-Рижская и Серпуховско-Тимирязевская линии. Есть проект прокладки линии в Новопеределкино. Но перед этим нужно построить депо в Солнцеве и вывести из района свыше 140 объектов - преимущественно это производственные предприятия.

в: Есть ли вероятность, что в конечном итоге Большое метрокольцо будет работать в формате мини-метро?

о: Точно сказать нельзя. Даже в ситуации с Юго-Западной мы еще не уверены, какое метро там строить актуальней. Может быть, придется продлевать линию тяжелого метро на два-три перегона и уже оттуда запускать легкое метро. Вариантов множество - надо выбрать наиболее оптимальный на переспективу.

в: А где еще будут продлены радиальные линии?

о: Для начала нужно завершить наши долгострои. Проложить пути до станций Строгино и Волоколамская. Спустя два года появится и станция Митино. Прокладка этих линий решит транспортную проблему на северо-западе столицы. Кроме того, надо завершать связку КрасногвардейскаяМарьино. Нужно хотя бы до Лихобор довести Люблинскую линию. Есть планы провести метро в Новокосино и Жулебино. Конечно же это планы не на три года, а на ближайшее десятилетие. ДО 2010 года мы сможем довести метро до Волоколамской, до Марьиной Рощи и ветку легкого метро до Битцевского парка.

в: Не так давно прошла информация о том, что два НИИ разрабатывают для метро системы увлажнения воздуха.

о: Это так, но подробно говорить об этом пока рано. Одно дело опытно-экспериментальная установка, а совсем другое - массовое применение. Могу сказать, что система основана на прокачке воздуха через водяной пар. Возможно, это даст небольшое увеличение влажности в пределах допустимых норм, но зато в метро станет на 4-5 градусов прохладней. Система будет включаться только летом. Кроме того, в следующем году мы начнем оборудовать традиционные вагоны-полосатики системой принудительной вентиляции. Если эксперимент себя оправдает, то в течение ближайших лет в ходе планового капитального ремонта вагонов весь старый подвижной состав будет оборудован принудительной вентиляцией.

в: Удастся ли избавиться от запаха гнили на некоторых станциях?

о: Этот запах не постоянный. Его выделяли химические составы, которые применяются для ликвидации течи и укрепления грунтов. Сейчас на смену им пришли новые материалы, не дающие таких побочных эффектов.
Площадки под застройку вокруг Остоженки (особенно в сторону набережной) товар штучный и супердорогой. Масштабные проекты здесь редкость, площадки меряют, как правило, в квадратных метрах, а не в гектарах. Что, конечно, не мешает строить элитные клубные дома с небольшим количеством квартир, но большим количеством нулей в прайс-листах. И поэтому корреспондент Ъ-Дома Андрей Воскресенский с особенным интересом присматривался к проекту жилого комплекса Остоженка Парк Палас, который раскинется на 1,3 га самой дорогой в столице земли.

Глубина котлована под будущим Парк Паласом 18 м (работающий внизу экскаватор кажется игрушечным). Это больше половины высоты здания, которое в самой высокой части будет семиэтажным. Под землей расположатся три этажа, на них фитнес-центр с 25-метровым бассейном и автостоянка на 600 машиномест. Учитывая, что в жилом комплексе будет 128 квартир, соотношение получается 4,68 машиноместа на квартиру. Сомневаюсь, что в центре города, да и вообще в Москве, есть другой объект с таким же показателем. Три места гарантированно будут оформляться в собственность покупателям каждой квартиры независимо от ее размера, остальные места гостевые, для обслуживающего персонала и т. д., говорит Виктор Витько, генеральный директор компании-застройщика 'Вессо-Линк'. На наземную территорию комплекса въезд машин вообще будет запрещен, за исключением экстренных служб.

Внутренний двор площадью треть гектара без всяких автомобилей, зато с зелеными насаждениями также несомненное преимущество Парк Паласа и большая редкость для района Остоженки.

Одна из главных проблем этого района окружение. Остоженка, как известно, не является зоной однородной элитной застройки. С новыми домами соседствуют полуразвалюхи, строения с невнятными правами собственности и прочие родимые пятна советского режима. Что мы имеем вокруг Парк Паласа? Со стороны набережной крытые корты спорткомплекса Чайка. Сооружения малопрезентабельные и предназначенные к сносу, на их месте рано или поздно начнется новое строительство. Правда, кроме вполне понятных неудобств, жильцы комплекса получат благодаря этому и немаловажное преимущество прямой выезд на Пречистенскую набережную (заметим, что проезд по узеньким переулкам Хилкову и Турчанинову сейчас очень затруднен). С противоположной стороны мы имеем почти вплотную Лингвистический лицей при инязе. Высокий статус учебного заведения отчасти гарантирует, что школяры не станут пулять по окнам из рогаток, тем более что многие из них сами окажутся жильцами Парк Паласа. Третья сторона, выходящая на Турчанинов переулок, наиболее проблемная: к ней примыкает недострой на территории той же Чайки, который должен был стать аквапарком, но безнадежно заморозился. Проблема не только в том, что бетонная конструкция смотрится не лучшим образом, но и в том, что со временем она все-таки разморозится и придется опять же смириться с новым строительством под окнами. Наконец, с четвертой стороной Хилковым переулком вроде бы все в порядке: там расположен элитный Кристалл Хаус. Но, во-первых, он слишком близко в трех десятках метров; а во-вторых, выполнен в стиле жесткого хай-тека, который не слишком будет гармонировать с классическим Парк Паласом.

Вот мы и добрались до архитектурного облика. Проектировщики определяют его как старомосковская классика. Звучит заманчиво, но слишком уж неопределенно: насколько стара эта классика? Мне она больше всего напоминает стиль доходных домов, которые в массовом порядке строились на Арбате и Чистых прудах в начале прошлого века. Конечно, со своими интересными особенностями. К таковым можно отнести застекленные лестничные марши, которые будут выполнены в виде вынесенных эркеров-фонарей.

В малоэтажных домах люди пользуются лифтами не из-за лени, а потому что лестницы непрезентабельны, говорит Виктор Витько. Мы же решили сделать их одним из элементов архитектуры. Человеку приятно будет подниматься по лестнице, оглядывая внутренний дворик, при этом застекленные 'фонари' дадут дополнительное освещение.

Комплекс будет состоять из трех корпусов главного (от пяти до семи этажей, расположенного буквой П) и двух трехэтажных. Один из малых корпусов, выходящий фасадом в Хилков переулок, позиционируется как наиболее элитный. В нем всего четыре квартиры по одной на верхних этажах и две на первом. Причем у нижних квартир есть своя фишка: они имеют второй уровень в цоколе. Там можно сделать, к примеру, бильярдную, кабинет или винный погреб. Еще десяток квартир в основном корпусе также имеют второй, цокольный уровень. Площадь квартир в комплексе от 90 до 350 кв. м, хотя верхнего предела нет: можно покупать смежные квартиры.

Видовые характеристики Парк Паласа оценить пока трудно. Однако, даже стоя на нуле (то есть на метр ниже уровня первого этажа), я хорошо разглядел Крымский мост и здоровенную рекламу сотовой компании на крыше Дома художников. С третьего этажа будет виден и сам Дом художников на Крымском валу, с пятого храм Христа Спасителя, если окна выходят в его сторону, говорит Виктор Витько. А с верхних этажей виды на центр Москвы будут просто прекрасные.

Заметим, что двухуровневые пентхаусы в Парк Паласе не предусмотрены, но несколько квартир на стыках разноэтажных частей основного корпуса будут иметь собственный выход на крышу.

Главным элементом социальной инфраструктуры комплекса станет фитнес-центр площадью 2800 кв. м. Кроме главного бассейна, будет еще и детский, а также разнообразные тренажерные залы. В цоколе со стороны Хилкова переулка расположится салон красоты. Будет ли он предназначен для общего пользования или только для обитателей 'Парк Паласа' решат сами жильцы, говорит Виктор Витько. И наконец, что особенно ценно, предусмотрено помещение площадью 500 кв. м для продовольственного магазина. Живущие на Остоженке знают, что в этом районе купить батон хлеба настоящая проблема. Таким образом, социальный набор Парк Паласа можно считать его сильной стороной.
Конечно, создатели комплекса позиционируют его как элитный а что же еще может быть построено в этом районе?

Безусловно, предусмотрена отделка общественных зон натуральным камнем, ни о какой экономии на стройматериалах речи быть не может. И все же вызывает некоторое сомнение элитность дома, в котором расположится почти 130 квартир, а в подземном пространстве разместится 600 автомобилей.

Продажи в Парк Паласе пока не начались, но должны вот-вот начаться возможно, уже в конце сентября. Официально цены руководством компании Вессо-Линк не называются, но, как нам стало известно от участников рынка, предполагается, что квадратный метр будет стоить в зависимости от этажности и вида из окон от $16 тыс. до $25 тыс. То есть как раз в промежутке между нижней и верхней остоженскими планками.

Жилой комплекс Остоженка Парк Палас

Расположение Между Хилковым и Турчаниновым пер.
Площадь застройки 1,3 га
Количество квартир 128
Общая площадь квартир 28 тыс. кв. м
Площадь квартир 88-350 кв. м
Цена (предположительно) $16-25 тыс./кв. м
Инвестор ООО Бизнес-Строй, ООО Вессо-Линк Единая Пейджинговая
Подрядчик ЗАО Мебе
Архитектор-проектировщик Моспроект-2, ОАО АБК (Архитектурное бюро Колосницына)
Окончание строительства Первый квартал 2008 года
Характеристики
Положительные
Хорошие видовые характеристики
Большое количество машиномест
Просторный внутренний двор
Развитая социальная инфраструктура
Отрицательные
Перспектива нового строительства в непосредственной близости
Несоответствие архитектурного облика уже имеющейся застройке
Загруженность подъездных путей

Конкуренты о проекте

Михаил Мазаев, директор департамента инвестиционных проектов агентства недвижимости Домострой:
Инвестор застройщик проекта профессиональный оператор на рынке недвижимости с хорошей репутацией, и маловероятно, что возникнут проблемы с затягиванием сроков сдачи, не говоря уже о каких-то недостатках строительства. Можно утверждать, что квартиры в жилом комплексе Остоженка Парк Палас обладают очень высокой инвестиционной привлекательностью. Квартиры здесь можно приобретать не только для жилья, но и как надежное вложение средств в недвижимость. Видимых недостатков пока два: неблагоприятная экологическая обстановка центра и постоянные транспортные пробки. Однако я думаю, что это никак не скажется на реализации квартир.

Екатерина Гурьева, руководитель отдела городских продаж компании Интермарк:

Это один из самых удачных проектов района Остоженки. Его достоинства архитектурные решения, выдержанные в классическом стиле, близость воды и набережной, благоустроенная территория, развитая инфраструктура, очень удачные планировочные решения. Инновационный подход к понятию элитного жилья реализуется через организацию внутреннего пространства. С одной стороны, зона общего доступа и максимальный набор сервиса, с другой приватная жилая зона.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

Сложно говорить о плюсах и тем более минусах Парк Паласа, так как пока мы можем оценивать только строительную площадку и обещания девелопера, который еще не до конца определился с наполнением и архитектурной концепцией объекта. То, что объект находится на второй линии домов, немного уменьшило его видовые характеристики, но благодаря этому комплекс защищен от шума набережной.

Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской жилой недвижимости компании Knight Frank:

Проект уникален и имеет неоспоримые преимущества перед остальными жилыми объектами на Остоженке. Прежде всего дом построен в наиболее востребованном у поклонников золотой мили стиле классической архитектуры (при том что большинство проектов сегодня в основном представляют архитектуру различных направлений постмодерна). Кроме того, особого внимания заслуживает придомовая территория комплекса, которая включает в себя огромный внутренний двор. Такое использование, а правильнее будет сказать, неиспользование территории абсолютно нехарактерно для района Остоженки, в котором все клубные дома имеют крайне ограниченную площадь вокруг дома.