Ипотека и недвижимость - Сдам двор по сходной цене

Налоговики начали рассылать уведомления на уплату налога на землю за 2006 год. Теперь он рассчитывается по-новому. И многих налогоплательщиков суммы, обозначенные в квитанциях, могут не на шутку огорчить. Впрочем, кого-то и обрадовать. Это зависит от воли местных властей.

С января 2006 года ставка земельного налога стала устанавливаться в процентах от кадастровой стоимости участка. Полномочия устанавливать конкретные проценты в конкретной местности теперь переданы местным властям. Налоговый кодекс определил лишь верхний потолок: для земель, занятых жилищным фондом, личными подсобными хозяйствами, садово-огородными товариществами, - не более 0,3 процента от кадастровой стоимости участка, по остальным - не более 1,5 процента.

Поднимать процент выше этой планки местные чиновники не имеют права, а понижать - пожалуйста, хоть до нуля. Но поскольку земельный налог идет в бюджеты муниципалитетов, а у местных властей хронически не хватает денег, то есть большой соблазн получить с землевладельцев, что называется, по полной. Кое-где так и сделали. Вот только не просчитали такой мелочи, как социальные последствия. А в результате нововведений они могут оказаться самыми непредсказуемыми.

Из истории вопроса

В предыдущие годы владельцы участков платили земельный налог, который начислялся от так называемой нормативно-установленной цены на землю. Но определенная много лет назад она уже давно ничего не имела общего с современной стоимостью земли. Чтобы привести ее в соответствие с сегодняшним днем, Роснедвижимости было дано поручение провести ревизию всех российских земель и определить, сколько в действительности сейчас стоят сотки. Когда ревизоры вышли в поле, то выяснилось удивительное обстоятельство: на начало 2005 года в стране было зарегистрировано 13 миллионов участков, а в действительности их оказалось свыше... 40 миллионов. Роснедвижимость уточнила границы, описала и подсчитала стоимость каждого участка, учтя массу отягощающих, или где-то, наоборот, облегчающих цену факторов: географическое и административное расположение, рельеф местности (на неудобьях они дешевле), плодородие почвы, степень используемости, удаленность от дорог и т.п.

По словам руководителя Роснедвижимости Михаила Мишустина, на сегодняшний день кадастровая стоимость всех российских земель составляет 23,6 триллиона рублей. Но 82 процента ее приходится всего на 1,9 процента территории России - земли поселений. А, например, в тундре, тайге, болотах в скалистых горах и в других труднодоступных районах практически никто не живет, и налоги там брать не с кого.

Кадастр ударил наотмашь

Переоценка земли привела к тому, что в малонаселенных районах с низким уровнем хозяйственного освоения земля подешевела, и налог снизился. Зато в густонаселенных регионах, где она очень интенсивно используется, земля существенно подорожала. Максимально дорогими стали участки в черте крупных городов, в природных заповедниках. Но даже из их списка выделяются Москва и Московская область, где расположен самый большой и дорогой земельный рынок. С ценами здесь произошли фантастические метаморфозы. Губернатор Борис Громов даже вынужден был призвать местные власти отсрочить уплату земналога до 1 ноября и назначить не предельные ставки, а справедливый коэффициент. Как прозвучало на недавнем заседании правительства области, ветеран, например, в Талдомском районе, имеющий 6 соток, платит сегодня 340 рублей, а теперь должен будет платить 30 тысяч. В Совете по земельным отношениям в Московской области нашему корреспонденту рассказали, что для жителей Павлово-Посадского района налог вырос в 4 раза, Наро-Фоминского - более чем в 6 раз, Истринского - более чем в 8 раз. Но у людей просто нет таких денег, чтобы расплатиться. Теперь местные чиновники в спешном порядке уменьшают процентные ставки. Кое-где проблему уже удалось утрясти. Например, в Серпуховском районе ставку для участков, используемых для личных подсобных хозяйств, снизили до 0,05 процента, и налог на 15 соток получился 210 рублей.

Кто остался недоволен

Многие дачники, садоводы и огородники сочли проведенную оценку земель несправедливой. Ведь никто не вспомнил, что им когда-то давали участки на неудобьях, и именно они своими силами и на свои кровные денежки их превратили в цветущие сады. То есть получается, владельцы шести соток своими же руками повысили сначала кадастровую стоимость участка, а из-за этого им теперь поднимут и налог на землю. Также в двусмысленном положении оказались и владельцы земельных паев, которыми они не пользовались и которые не сдавали в аренду. С нынешнего года с неработающей земли, коли она за тобой числится, придется платить налог.

Недовольны и крупные предприятия, ведь от земельного налога зависит и арендная плата за землю. Поэтому теперь многих волнует, что промышленные предприятия бремя увеличившегося налога переложат на плечи потребителей товаров и услуг. А это значит, что цены на них поднимутся.

цены, налоги, льготы

На наши вопросы ответили в Управлении администрирования ресурсных и имущественных налогов Федеральной налоговой службы.

Кто и когда платит?

- Налогоплательщиками земельного налога признаются организации, индивидуальные предприниматели и граждане, которые обладают земельными участками на основании прав собственности, постоянного (бессрочного) пользования пожизненного наследуемого владения на земельные участки, решений местных органов власти о предоставлении земельных участков. Права подлежат государственной регистрации и удостоверяются документами.

Уплачивается налог по срокам, установленным органами муниципальных образований, не позднее 1 февраля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Например, за 2006 год надо заплатить налог после 1 февраля 2007 года по сроку, установленному органами муниципальных образований. Уплата авансовых платежей должна произойти не позднее последнего числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом (за первый квартал - это 30 апреля, за полугодие - 31 июля и за девять месяцев - 31 октября).

Кто не платит налог?

- Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды, а также в отношении земельных участков, ограниченных в обороте или изъятых из оборота. Подробнее об этом см. в ст. 389 Налогового кодекса РФ.

Как его рассчитать?

- Предположим, организации предоставлен земельный участок для производственных целей. Его кадастровая стоимость - 6 миллионов рублей. Налоговая ставка - 1,25 процента. Сумма земельного налога, исчисленного по истечении налогового периода (календарного года), составит:

6 млн. руб. х 1,25% = 75 тыс. руб.

Если организации предоставлен второй участок для сельскохозяйственного использования, кадастровая стоимость которого составляет 2,3 миллиона рублей, а налоговая ставка - 0,3 процента, то сумма земельного налога составит:

2,3 млн. руб. х 0,3% = 6,9 тыс. руб.

Сумма земельного налога по двум земельным участкам равна:

75 тыс. руб. + 6,9 тыс. руб. = 81,9 тыс. руб.

Другой пример. Земельный участок предоставлен гражданину для ведения садоводства. Его кадастровая стоимость - 400 тысяч рублей. Налоговая ставка - 0,3 процента. Для физических лиц предусмотрена уплата в течение налогового периода двух авансовых платежей. Исчисляются они следующим образом. Сумма земельного налога, исчисляемого за налоговый период, составит:

400 тыс. руб. х 0,3% = 1200 руб.

Авансовые платежи по итогам отчетных периодов составят: за I квартал - 400 тыс. руб. х 0,3% : 3 = 400 руб. За I полугодие - 400 тыс. руб. х 0,3% : 3 = 400 руб.

Всего в течение налогового периода гражданин должен уплатить сумму авансовых платежей в размере:

400 руб. + 400 руб. = 800 руб. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составит: 1200 руб. - 800 руб. = 400 рублей.

Кому положен вычет?

- Налоговая база уменьшается на 10 тысяч рублей на одного налогоплательщика, если он - Герой Советского Союза, Герой Российской Федерации, ветеран ВОВ и боевых действий, инвалид, имеющий 3-ю степень ограничения способности к трудовой деятельности или имеющий 1-ю или 2-ю группу инвалидности, установленную до 1 января 2004 года. Подробнее см. статью 391 НК РФ.

Кому положена льгота?

- Например, организациям народных художественных промыслов, коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока. А организации-резиденты особой экономической зоны сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности на земельный участок освобождаются от земналога. Подробнее об этом см. ст. 395 Налогового кодекса РФ.

К кому обращаться за льготами?

- В представительные органы муниципальных образований.

Если налог покажется большим?

- Если гражданин сочтет, что ему насчитали слишком много земельного налога, он может обратиться в территориальные органы Роснедвижимости или в представительные органы муниципальных образований.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
С тех пор, как согласно новому Жилищному кодексу общей собственностью жильцов - владельцев квартир стал не только их дом, но и так называемая придомовая территория, а проще говоря - двор, многие стали задумываться: а как же этим двором пользоваться, какие права и обязанности есть у жильцов? На вопросы читателей РГ отвечает наш постоянный эксперт Сергей Сиваев, директор направления Городское хозяйство Института экономики города.

- В нашем доме собралась разношерстная публика: есть состоятельные жильцы, купившие квартиры, есть и старожилы, в большинстве пенсионеры, которые решили квартиры не приватизировать. Время от времени возникают конфликты: например, один сосед собрал коллекцию из пяти легковых машин, и все они стоят под нашими окнами во дворе, занимают место, хотя двор и без того тесный. Можно ли как-то на него подействовать?

- Ваш случай не простой, поскольку налицо разница интересов у состоятельных собственников жилья и у менее обеспеченных старожилов. Да, согласно Жилищному кодексу дворовая территория находится в общедолевой собственности владельцев жилья в вашем доме. Поэтому решение о ее использовании принимается сообща всеми собственниками. В части доли, приходящейся на муниципальные квартиры, в принятии решений участвует муниципалитет.

На федеральном уровне нет, да и не должно быть никаких документов, которые бы детализировали этот порядок распоряжения общедолевым имуществом собственников. То есть по сути жилец, который ставит перед домом не одну, а несколько машин, никаких норм не нарушает. Если, конечно, не ставит свои машины на проезжей части, мешая движению других автомобилей, на детской площадке или на газоне.

Другое дело, если собственники дома соберутся на общее собрание и примут решение по использованию двора. Такое решение принять проще, если в доме создано товарищество собственников жилья. Вот тогда можно, к примеру, разрешить одну машину на семью парковать бесплатно, а остальные - за арендную плату. Можно выделить определенную площадь под гостевые автомобили.

- Могут ли жильцы огородить свой двор, чтобы обезопасить дом?

В реальности это делают уже очень многие. Но опять-таки если в доме создано ТСЖ, но часть квартир остается в муниципальной собственности, при принятии такого решения должен участвовать муниципалитет. Он голосует как один из собственников. Кроме того, и это обязательно в любом случае, даже если все 100 процентов жильцов - собственники своих квартир, такой проект согласовывается в городском управлении архитектуры.

Также при строительстве нужно учесть, чтобы забор не мешал проезду (и подъезду к дому в случае необходимости) пожарных автомобилей, машин скорой помощи, автомобилей городских служб. То есть проект должен обеспечивать нормальные условия эксплуатации здания, а потому его придется согласовать с соответствующими органами.

- Если когда-то установленные по согласованию с муниципалитетом гаражи-ракушки оказались теперь на территории, принадлежащей ТСЖ, нужно ли продолжать платить арендную плату городу или теперь эти деньги должны идти на счет товарищества?

- Жилищный кодекс говорит однозначно: придомовая территория, находящаяся в общедолевой собственности владельцев жилых помещений в доме, может использоваться ими и коммерческим образом. При этом извлекаемые доходы должны идти исключительно на нужды товарищества: например, для уменьшения оплаты за жилье, для оплаты охраны, консьержки и так далее.

Поэтому в принципе вы правы: арендная плата за использование территории, которая муниципалитету уже не принадлежит, взиматься должна только в интересах собственников, а не муниципалитета. Другое дело, что в большинстве случаев земельный участок под домом не оформлен в общедолевую собственность и муниципальные власти всячески этому препятствуют. Кстати, недавно принятое постановление правительства N 491 рекомендовало муниципалитетам закончить разграничение земельных участков под многоквартирными домами до 1 июля 2008 года. Причем без взимания платы с собственников.

- В нашем доме создано ТСЖ, и мы постоянно конфликтуем с местной управой. Оформить дворовую территорию в собственность нам пока не удается. А вот когда пытались предъявить претензии по поводу того, что двор плохо убирается, нам сказали: вы собственники, вот сами и убирайте. Кто прав?

- Согласно вновь утвержденным правилам пользования общего имущества в многоквартирном доме (утвержденного тем же постановлением правительства N 491), пока участок не оформлен в собственность владельцев жилых помещений в многоквартирном доме, все обязанности по его содержанию (в том числе, конечно, и уборка) остаются лежать на муниципалитете. Этот пункт в документе появился не случайно: таким образом его разработчики пытаются простимулировать муниципальные власти быстрее передавать участки под домами тем, кому они должны принадлежать по закону, то есть жильцам-собственникам.

практика

Евгения Юнисова,
юрист, руководитель НП Управдом:

- Только на первый взгляд кажется, будто такой житейский вопрос как устройство удобной для всех жителей дома парковки во дворе родного дома решается легко и просто, если есть общее желание жильцов создать ее. На деле выходит, что кто-то обязательно недоволен. Допустим, что все собственники жилья сошлись в главном: решили разметить придомовую территорию, чтобы у каждого было свое машиноместо. Проголосовали, записали в протокол решение собственников жилья. Вроде бы дело сделано. Все должны быть довольны. Но как бы не так: тут и начинается самое интересное: те, кто, к примеру, проигнорировал собрание и не принял в нем участие, спустя пару недель больше всех возмущаются и оспаривают общее решение. Между тем по закону решение, прописанное в протоколе, едино для всех собственников, даже тех, кого не было на собрании. Правда, есть одно но: если их письменно не известили о собрании, то они имеют законное право аннулировать общее решение. В том случае если они знали о месте и времени встречи жильцов своего дома, но по каким-то причинам не пришли, то решение собрания собственников жилья по обсуждаемому вопросу остается в силе. Обжаловать его можно будет только в суде.

Крайне важно, чтобы решение в протоколе о том, что именно хотят сделать жильцы: обустроить подъезд, сделать разметку или сдать в аренду чердак, должно быть прописано по пунктам.

Однако настоящая проблема кроется в ином: обычно в решении четко не прописано, как, к примеру, делить двор, чтобы каждому хватило места поставить свою машину. Этот момент истины открывается слишком поздно, когда возникают реальные конфликты. Вот пример: вечером собственник приезжает к себе домой и в прямом смысле не находит себе места - оно занято либо машиной соседа, либо его гостями. Вот и получается, что кто-то особо обиженный, не думая собирать новое собрание, сразу по старинке бежит жаловаться в управу, чтобы там разобрались с возмутителями спокойствия. Но согласно Жилищному кодексу управа вовсе не должна влезать в дела собственников и тем более выступать третейским судьей. Между тем, пока земля не зарегистрирована в пользу собственников конкретного дома и управа так или иначе обязана заниматься содержанием придомовой территории, надзирательные функции лежат на муниципальных властях. Получается, достаточно одной кляузы в адрес сотоварищей по общедомовой собственности - и визит административно-технической инспекции в ваш двор или в ваш подъезд обеспечен. Новоявленным собственникам придется объяснять, к примеру, на каких основаниях они сделали такую, а не иную разметку или почему без согласия эксплуатирующей организации, того же ДЕЗа, вбили столбики в асфальт для разграничения двора. Парадокс: прямого запрета на такие действия для собственников жилья, прописавших свои действия в протоколе собрания, нет, но нет и разрешения делать что-либо конструктивное и заметное глазу без согласия местных властей, покуда они в ответе за жилой фонд и придомовую территорию. А в спорных ситуациях, как известно, должен разбираться суд: чьи именно интересы нарушены и сколько это будет стоить. Поэтому крайне важно, чтобы решение в протоколе о том, что именно хотят сделать жильцы: обустроить подъезд, сделать разметку или сдать в аренду чердак, должно быть прописано по пунктам. Причем настолько подробно, чтобы всем и каждому собственнику, даже тому, кто не был на собрании, была понятна не только польза этого решения, но и сценарий дальнейших действий. Что же касается парковки, особенно в тесном дворике, то сложно решить, чьи машины имеют право на место рядом с домом, а чьи - нет. Вряд ли люди захотят парковаться по расписанию. Ну а если же места во дворе по расчетам хватает и каждый собственник, к примеру, может вечером припарковать одну машину, то здесь можно цивилизованно договориться между собой. Проблема в том, что на деле москвичам сложно переучиваться и они привычно нарушают общее решение. Поэтому хотя бы на первых порах нужен банальный надсмотрщик, тот же охранник - нанятый по договору человек, который будет отслеживать, чьи машины стоят во дворе и на своем ли месте они находятся.