Ипотека и недвижимость - Минимущество предлагает снизить темп приватизации в 2004 г.

На рынке московской недвижимости появился принципиально новый продукт апартаменты на территории гостиниц и бизнес-центров. Их продавцы говорят, что такое предложение сможет конкурировать как с номерами в пятизвездных отелях, так и с квартирами в элитных жилых комплексах. Кроме того, апартаменты в гостиничном управлении новый для столичного рынка недвижимости предмет частных инвестиций.

Норма прибыли

В Москве комплексы, включающие в себя апартаменты, строятся в наиболее востребованных районах города. Номера с гостиничным сервисом будут в деловом комплексе Федерация (Москва-Сити), Городе столиц (Москва-Сити), Красном Октябре (Золотой остров), на Красной площади (Средние торговые ряды), Софийской набережной (одноименная набережная), Баркли-Плаза (Пречистенская набережная) и в отеле Ритц Карлтон на месте бывшего Интуриста.
В настоящее время большинство объектов находятся в стадии проектирования, за исключением Федерации, Города столиц и Ритц Карлтона. При этом продажи апартаментов открыты только на первых двух объектах, находящихся на территории Москва-Сити. В Городе столиц продажи ведет сам инвестор-застройщик холдинг Капитал Груп. В башне Федерация, строительство которой ведет Mirax Group, продажей апартаментов занимается консалтинговая компания Knight Frank. Стоимость квадратного метра $11-15,5 тыс. в Городе столиц и $10 тыс. в Федерации. Площадь апартаментов от 40 до 120 кв. м. Располагаются они на верхних этажах зданий, имеют панорамное остекление. Строительство обоих объектов закончится в конце 2008 года.

С начала эксплуатации объектов собственники номеров начнут возвращать вложенные средства.

По нашим расчетам, собственники апартаментов могут рассчитывать на минимальную чистую прибыль в размере 3,5-5,5% годовых от вложенных средств, рассказывает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. То есть купив номер площадью 100 кв. м в башне 'Федерация', собственник, сдавая его в аренду, получает около $3,5-5,5 тыс. в год. При расчете прибыльности мы вычли расходы на коммунальные платежи, гонорар и услуги обслуживающей компании, налоги, а также средства на ремонт номера и мебели.

Подписывая договор с управляющей компанией, рассказали нам в Knight Frank, собственник определяет условия сдачи номера в аренду: будет ли он навещать его еженедельно или раз в год, оставит ли за собой право приезжать неожиданно, отказывать определенным постояльцам и т. д. В зависимости от условий контракта высчитывается гонорар управляющей компании от 7 до 25% прибыли.

При ежегодной прибыли в $3,5-5,5 тыс. покупка номера по цене $100 тыс. окупится за 20-25 лет (без учета возможного колебания цен в целом по рынку). Это, безусловно, не может конкурировать с прибыльностью спекулятивных сделок по купле-продаже квартир и даже от сдачи квартиры в аренду.

В холдинге Капитал Груп более оптимистично оценивают прибыль частного инвестора. Алексей Белоусов, коммерческий директор Капитал Груп: На примере многофункционального комплекса Город Столиц рассмотрим апартаменты класса de luxe площадью от 105 до 110 кв. м. Стоимость апартаментов варьируется в зависимости от этажа и расположения на этаже, что напрямую связано с видовыми характеристиками, от $10 тыс. до $15 тыс. за 1 кв. м. Мировой опыт реализации апартаментов в подобных объектах показывает, что 1 кв. м в готовом доме стоит порядка $30-35 тыс. Российские показатели выгодно отличаются от западных. Ожидается, что в Городе столиц к моменту сдачи дома госкомиссии стоимость 1 кв. м возрастет, минимум, до $25 тыс. Необходимо принимать во внимание, что все проекты Москва-Сити разные, но особенным спросом пользуются объекты, возводимые на первой линии застройки, на берегу Москва-реки, обеспечивающие захватывающие виды из окон. В среднем такие апартаменты, включая отделку, обойдутся покупателю в $1,5 млн. Мы полагаем, что апартаменты площадью 100 кв. м будут ежемесячно приносить от аренды доход как минимум в $15-20 тыс. Здесь мы говорим о минимальной гарантированной доходности в 15-20%. Необходимо еще учитывать тот факт, что такого рода недвижимость будет каждый год расти в цене. Не говоря уже о том, что в случае необходимости в средствах под подобный актив в любом банке можно получить кредит на льготных условиях. Если говорить о сравнении инвестирования недвижимости с банковскими вкладами, то стоит отметить, что ни один банк, даже западный, не предложит столь выгодные дивиденды, не говоря уже о том, что возникает логичный вопрос: какому банку в принципе вы сможете доверить столь значительную сумму?

Для себя и для денег

Согласно исследованиям участников рынка, новый вид элитной недвижимости предназначен прежде всего для деловых людей из регионов и иностранцев, часто приезжающих в Москву в командировки. Также для москвичей в качестве запасной квартиры рядом с офисом или представительской (так называемые бизнес-квартиры). Потенциальными покупателями являются и те, кто готов инвестировать средства в недвижимость.

Если клиент заинтересован в аренде номера или апартаментов, оформляется обычный договор аренды. При этом арендатор будет пользоваться всем спектром гостиничного сервиса: от уборки до услуг личного консьержа, рассказывает Екатерина Тейн. Если речь идет о покупке, будет оформляться свидетельство собственности без права регистрации. Обычно для покупателей такого вида недвижимости возможность прописки не важна гостиничные апартаменты у них не единственная жилая собственность. Соответственно, нет необходимости перевода нежилых помещений отеля или офисного центра в жилой фонд.

По мнению авторов проектов, апартаменты имеют ряд преимуществ перед традиционными жилыми комплексами класса премиум. Прежде всего это полный гостиничный сервис: уборка, круглосуточный рум-сервис, услуги личного консьержа, химчистка и прачечная, а также удобный паркинг, охраняемая территория и возможность использования всех объектов бизнес-инфраструктуры.

Для тех, кто часто приезжает в Москву в командировки, приобретение небольших апартаментов в собственность, безусловно, удобно, рассуждает Иван Шульков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании 'Усадьба'. Однако большие по площади номера могут оказаться необоснованно дорогими даже для крупных компаний.
За работой московских объектов, предлагающих апартаменты на продажу по аналогии с западным опытом, будут следить западные управленцы, а их услуги недешевы. Knight Frank будет управлять Федерацией, Four Seasons зданием на Софийской набережной. На должность управляющей компании для Средних торговых рядов на Красной площади идет конкурс среди зарубежных операторов пятизвездных отелей. Город столиц единственный объект, которым займется российская компания инвестор и застройщик Капитал Груп без западных партнеров.

Ничего не поделаешь при реализации апартаментов имя управляющей компании или гостиничного оператора имеет решающее значение, считает Екатерина Тейн. А также спектр предоставляемых услуг.

Плюсы и минусы

Апартаменты имеют несколько недостатков с точки зрения инвестирования.

Во-первых, они обладают низкой ликвидностью, поэтому при желании их сложно будет быстро продать, считает Алексей Самсонов, директор по развитию компании ITF Development. Во-вторых, нестабильны арендные потоки, что может сказаться на их доходности. Тем более тенденцией последнего времени становится снижение в Москве количества иностранных сотрудников. На сегодняшний день Москва считается самым дорогим городом мира, поэтому материальные затраты на содержание приглашенных специалистов неоправданно высоки.

Заполняемость апартаментов гарантирована наличием в здании крупных арендаторов. Управляющая компания минимизирует хлопоты инвесторов по их поиску. Но ничего не мешает компаниям-арендаторам, которым инвестор планирует сдавать апартаменты в дальнейшем, приобрести их в собственность сейчас, на начальном этапе строительства.
На российском рынке сдача в аренду собственных апартаментов новая услуга. Тем более что управлением и поиском арендаторов будет заниматься управляющая компания. Поэтому соинвесторы подобных проектов должны быть готовы к дополнительным расходам, отмечает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО 'МИАН-Агентство недвижимости'. Следует четко прописать в контракте, кто будет оплачивать текущий ремонт помещения, замену мебели, а также налоги собственник или управляющая компания. Поэтому при всем интересе к таким предложениям сложно просчитать, во сколько обойдется содержание подобных апартаментов. Трудно рассчитать и прибыль.

Участники рынка единодушны в одном: в любом случае покупатели апартаментов ничего не теряют. Жилье дорожает быстро. В этом году рост цен на рынке московской недвижимости составил от 90 до 180% в зависимости от сегмента рынка. И продать апартаменты собственники в любом случае смогут дороже, чем купят сейчас.

Ликвидность апартаментов непредсказуема

Андрей Механиков, директор департамента развития компании Русские отели:
Апартаменты я бы разделил на три категории. Первая апартаменты-квартиры (ведь это те же квартиры, но без возможности прописки). Вторая апартаменты гостиничного типа (чаще всего эксплуатируются в туристических зонах). И наконец, апартаменты в зданиях, входящих в гостиничные комплексы.

В первом случае прибыль получается на этапе продажи и происходит быстрый возврат инвестиционных средств. Это самый выгодный формат для инвестора, который строит именно на продажу, не планируя управления объектом. Еще одной статьей получения прибыли может в данном случае быть организация эксплуатационной фирмы, обслуживающей здание, однако эти прибыли несопоставимы с теми, которые приносит гостиничный бизнес.

Второй вариант апартаменты гостиничного типа, которые могут представлять собой небольшие здания, коттеджи или мини-поселки. Этот формат обычно интересен не очень крупному инвестору, в том числе частному лицу. Как правило, объект имеет небольшие площади, а список дополнительных услуг ограничен. Проживание в апартаментах всегда более дешево и менее престижно, чем аренда номера в гостинице, и выбирается туристами, не желающими тратить деньги на лишний сервис. Соответственно, прибыли, кроме непосредственной аренды, минимальны.

Апартаменты в гостиничном комплексе. Редко инвесторам удается совместить продажу и сдачу в аренду апартаментов это невозможно с точки зрения психологии потребителя, так как соседство с постоянно меняющимися гостями не является фактором, побуждающим к покупке. Поэтому существует единственный вариант аренда. Апартаменты предусматривают наличие кухни и независимость от внешних факторов. Прибыль в этом случае складывается из аренды, а также всех услуг, предоставляемых гостиницей. По сути, это та же квартира, но с гостиничным обслуживанием уборкой, стиркой, рестораном, СПА-сервисом и проч. Подобный формат апарт-отеля в составе гостиничного комплекса может быть реализован крупными инвесторами и именно теми, кто планирует заниматься отелями как бизнесом.

Возврат инвестиций в таком случае семь лет (средняя цифра по регионам). При учете сезонности курортной зоны срок окупаемости может продлиться до десяти лет.

От имени и профессионализма управляющей компании зависит стоимость обслуживания, уровень и престижность всего объекта.

Что касается частных инвестиций в апартаменты, то этот рынок можно сравнить с рынком аренды жилья.

Рынок аренды квартир в Москве пока еще в основном находится в теневом секторе, поэтому можно предположить, что доходность при приобретении элитных квартир на сумму стоимости апартаментов для их последующей сдачи будет более доходным вложением для частного инвестора, чем приобретение апартаментов. Да и рынок элитного жилья более изучен и предсказуем в частности, ликвидность вторичного жилья значительно выше по сравнению с еще не существующим рынком апартаментов. Возможность покупки апартаментов, может быть, вызовет интерес у крупных международных компаний как альтернатива аренде дорогих квартир для размещения экспатов. В таких случаях приобретаться будут, конечно, апартаменты площадью от 100 кв. м.

С другой стороны, эффективная ставка за обслуживание гостиничным оператором может оказаться существенно выше, чем предполагал инвестор при первоначальном анализе проекта.

Апартаменты в Нью-Йорке

Собственные номера в гостиницах и деловых центрах распространенное явление в мировых бизнес-конгломератах. К примеру, выкупив в собственность за $500 тыс. номер в небоскребе Columbia Circus в Нью-Йорке, владелец проживает в нем бесплатно, оплачивая только гостиничный сервис. Когда номер хозяином не используется, управляющая компания Mandarin Oriental сдает его в аренду. Прибыль делится между гостиницей и инвестором. Получается своего рода таймшер. Несмотря на то что апартаменты в гостиничном управлении продаются на 20% дороже, нежели аналогичные квартиры без рум-сервиса, покупатели раскупают их в два раза быстрее, утверждают нью-йоркские риэлтеры.
Минимущество предлагает правительству притормозить приватизацию в следующем году. Чиновники хотят выставить на аукцион около 1500 унитарных предприятий и госпакетов акций АО против почти 2500 в 2003 г. В самом ведомстве говорят, что просто не успевают подготовить более масштабную распродажу.

По данным Минимущества, на 1 июня 2003 г. в федеральной собственности находились пакеты акций 4205 АО и 9860 ФГУП. Дивиденды по госакциям в 2002 г. составили 10,259 млрд руб. , а прибыль ФГУПов, перечисленная в федеральную казну, - 902,9 млн руб. Реальная прибыль госпредприятий, по оценке аудитора Счетной палаты Владислава Игнатова, за тот же период превысила 100 млрд руб. Доходы от приватизации госимущества в 2002 г. достигли 12,7 млрд руб. при бюджетном задании в 35 млрд руб.

В феврале правительство одобрило предложения Минимущества распродать в течение нескольких лет большинство госпакетов акционерных обществ и приватизировать львиную долю ФГУПов. Конкретные цифры кабинет не утверждал. По оценке самого Минимущества, к 2008 г. из почти 10 000 ФГУПов в госсобственности должны остаться не более 2000. Реализация госпакетов акций согласно планам министерства должна быть не менее масштабной: в федеральной собственности чиновники предлагают оставить не более 500 пакетов. Правда, о сроках этой части программы в Минимуществе не говорят.

Пока чиновники определились лишь с планами на 2004 г. По трехлетнему "Прогнозному плану (программе) приватизации федерального имущества" в следующем году Минимущество собирается избавить государство от 1080 ФГУПов и акций 638 АО на общую сумму 35 млрд руб. В этом году ведомство было активнее: в план приватизации оно включило 1875 пакетов акций и 887 ФГУПов. "Нам никто не ставит задачу продать в каком-то году 2000 госпакетов и ФГУПов, а в другом году - например, 3000, - поясняет источник в Минимуществе. - Цель - выпихнуть эти предприятия на рынок, избавиться от неэффективных госпакетов, а темпы подсказывает сама жизнь. Например, в 2004 г. мы изначально планировали выставить на продажу около 2000 объектов, но пришлось исключить 400 железнодорожных ФГУПов, которые войдут в ОАО "РЖД", а по некоторым объектам мы просто не успели подготовить документацию".

Если в четверг правительство утвердит предложения ведомства, с молотка могут пойти 7,59% акций "ЛУКОЙЛа", 40% акций "Иркутскэнерго", 24,8% акций Новороссийского морского пароходства ( "Новошип") - это самые дорогие из приватизируемых пакетов акций. В программу также включены 20 пакетов акций банков (включая 17,68% акций банка "Россия" и 27,476% акций Мурманского социально-коммерческого банка) , 53 пакета акций машиностроительных предприятий, в том числе 42,47% акций Тверского вагоностроительного завода, 20% Невского завода (Санкт-Петербург) и 20,27% акций "Ростсельмаша", а также акции ряда аэропортов, пароходств, портов, предприятий ВПК, типографий, строительных и геологоразведочных компаний, 12,44% железнодорожной компании "Белкомур" и 50% АК "Железные дороги Якутии".

Самыми крупными из планируемых к приватизации ФГУПов являются "Чеченнефтехимпром" (стоимость основных средств на 1 января - 17,213 млрд руб. ) , ПО "Уралвагонзавод" (2,713 млрд руб. ) , самолетостроительная корпорация "МиГ" (1,651 млрд руб. ) и ПО "Сибприбормаш" (Алтайский край, 1,355 млрд руб. ).

В то же время источники "Ведомостей" в Белом доме настаивают, что окончательное решение о приватизации в 2004 г. госпакетов акций самых крупных объектов - "ЛУКОЙЛа" и "Иркутскуэнерго" - будет принято непосредственно на заседании правительства. "По "Новошипу" в ходе консультаций уже принято решение отложить продажу, поскольку к предприятию появились претензии у ФСБ", - говорит сотрудник Минимущества.

Нерешительность чиновников возмущает директора департамента стратегического анализа "Ф. Б. К. -Консалтинг " Игоря Николаева: "Очевидно, что противодействие [более быстрой приватизации] оказывают во многом сами сотрудники федеральных ведомств, которые собирают свою "ренту" за счет "управления" этими предприятиями".

В Минимуществе оправдывают медлительность организационными неувязками: "В течение года при желании всегда можно внести дополнительный список приватизируемых объектов, но проблема не в нежелании что-то продавать, а в том, что РФФИ может не справиться с такой нагрузкой", - говорит источник в министерстве. Получить комментарии в РФФИ вчера по этому поводу не удалось.