Ипотека и недвижимость - Земля, не обремененная подрядом

Из-за непрекращающегося роста стоимости московских квартир все больше представителей среднего класса обращают свое внимание на загородную недвижимость. Подмосковный рынок встречает их таунхаусами и коттеджами для круглогодичного проживания. Самой оптимальной и дешевой альтернативой городскому жилью на сегодняшний день являются таунхаусы. Они появились в России еще десять лет назад, но необычайный разброс в ценах и недостаток информации до сих пор ставят многих людей в тупик. Стоит ли приобретать это жилье или лучше обзавестись городской квартирой? Специалисты отмечают, что есть несколько факторов, которые в ближайшем будущем превратят таунхаусы не только в доступное, но и престижное жилье.

Таунхаусы заимствованы из английской градостроительной традиции и представляют собой двух- или трехэтажные особняки, разбитые на несколько блоков с отдельными входами. Каждая квартира имеет собственный гараж и небольшой земельный участок. Площадь блока в таунхаусе колеблется от 120 до 300 кв. м.

Обычно таунхаусы образуют поселок, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной. Это наиболее удобный вариант для тех, кто хочет жить на природе, а работает в городе: поселки таунхаусов, как правило, располагаются вблизи Москвы, не далее 20 км от МКАД.

Плюс на минус равно таунхаус

В России дома этого типа появились во второй половине 1990-х годов, когда в Подмосковье были построены первые поселки таунхаусов: Новогорск, Новые Ржавки, ДСК Эколь. Они имели свою инфраструктуру, отличные дороги, центральные коммуникации и находились вблизи Москвы или крупных городов-спутников Троицка, Зеленограда и др.
Таунхаусы всегда пользовались хорошим спросом и в силу невысокой стоимости (сегодня цены на них начинаются от $150 тыс. за объект), и потому, что таунхаус это все-таки не совсем загородный дом, а скорее комфортная квартира за городом с небольшим участком. Такие поселки обходятся дешевле в эксплуатации и имеют собственную охрану, что не всегда реально в многоэтажке. Небольшое число квартир и минимальное количество общих стен решает проблемы звукоизоляции.

Еще одно значимое преимущество таунхауса возможность обустроить внутреннее пространство по собственному усмотрению, в то время как в многоквартирных домах действует масса норм и ограничений по перепланировке. Гараж у владельцев таунхауса находится в самом доме, а в многоэтажке парковочных мест часто не хватает на всех жильцов.
А вот коттеджным поселкам таунхаусы проигрывают в размерах земельных участков, к тому же коттедж более камерный и обособленный, чем квартира в таунхаусе.

Внимание на цены

Лидерами по количеству поселков таунхаусов в данный момент являются Новорижское, Калужское и Ленинградское шоссе. Стоимость объекта зависит от его расположения, удаленности от МКАД и степени готовности дома. Самые дорогие предложения традиционно встречаются на Рублево-Успенском, Новорижском, Калужском направлениях, а также в черте Москвы.

Так, на Горьковском шоссе таунхаус реально приобрести по цене от $600 за 1 кв. м, на Рублево-Успенском шоссе стоимость подобной недвижимости составляет от $2,5 тыс. за 1 кв. м, на других направлениях таунхаус оценивается в среднем в $1 1,6 тыс. за квадрат. Таким образом, 1 кв. м в таунхаусе на Рублевке сейчас стоит на 30 40% дешевле, чем в московской квартире эконом-класса.

Однако при более пристальном просмотре предложений на рынке загородной недвижимости потенциального покупателя обычно озадачивают некоторые странности ценообразования. Например, коттеджи по Дмитровскому шоссе (1 км от МКАД) продаются по цене от $250 тыс., таунхаусы (2 км) от $370 тыс.; на Рублево-Успенском шоссе стоимость таунхаусов в поселке Барвиха-2 (8 км от МКАД) начинается от $300 тыс., а в Подушкино-town (14 км) от $360 тыс.

Возникает закономерный вопрос: почему располагающиеся дальше от МКАД таунхаусы стоят дороже ближних, а некоторые таунхаусы обходятся покупателям дороже коттеджей, находящихся примерно на том же расстоянии от города? Попробуем разобраться, заключается ли причина в неудачной концепции более дешевых поселков, необоснованном завышении цены на некоторые объекты, или дело в том, что на рынке уже появились таунхаусы, значительно отличающиеся по качеству от среднестатистических.

Очевидное невероятное: элитный таунхаус

Рассматриваемый нами вид недвижимости относится к эконом-классу, хотя некоторые эксперты допускают, что существуют и элитные таунхаусы. Почему, догадаться несложно. Во-первых, абсолютная стоимость таких объектов достаточно высока и покупатели квартир в них являются далеко не бедными людьми. Во-вторых, многие клиенты ищут именно альтернативу городской квартире, которую не всегда способен предоставить коттедж, поэтому покупатель иногда готов заплатить за таунхаус в хорошо организованном поселке как за отдельный дом.

Так, руководитель салона загородной недвижимости Резиденция корпорации ИНКОМ-Недвижимость Елена Матвеева отмечает: Для застройщика, безусловно, выгодно вкладывать средства в возведение таунхаусов, поскольку земля в Подмосковье очень дорогая и прибыль определяется за счет строительных объемов. Но нельзя не учитывать следующий момент: если при проектировании коттеджного поселка продажи в нем начинаются практически сразу после оформления земельного участка, еще до начала строительства, то продавать виртуальные таунхаусы практически нереально.

Покупатель предпочитает увидеть своими глазами пусть незавершенный, но уже строящийся объект. Таким образом, возможность раннего привлечения средств покупателей при продаже таунхаусов становится проблематичной.

Покупателю таунхауса, как правило, требуется место для постоянного проживания, а не для сезонного отдыха. Естественно, при таком серьезном шаге человек предпочтет удачный объект стоимостью $250 300 тыс. непривлекательному жилью стоимостью $150 тыс.

Расстояние имеет значение

Начальник отдела проектов компании Терра-недвижимость Надежда Гребенникова советует: Чтобы оценить поселок таунхаусов, надо прежде всего обратить внимание на проект, месторасположение, инфраструктуру, качество строительства и стадию готовности. Для таунхаусов особенно важна удаленность от МКАД, так как речь идет о пригородном жилье, альтернативе квартире в городе. Поселок должен располагаться не далее 15 км от МКАД. Хотя на трассах с хорошей транспортной доступностью это расстояние может быть и больше.

Несколько иного мнения придерживается аналитик загородной недвижимости корпорации ИНКОМ-Недвижимость Иван Воробьев. По его мнению, расстояние от города не играет такой серьезной роли при выборе жилья: Вряд ли можно разделить цены на таунхаусы в километровой и пятикилометровой зонах разница в расстоянии очень несущественна и на цену объекта не оказывает слишком сильного влияния.

Руководитель направления загородной недвижимости ЗАО МИАН агентство недвижимости Светлана Кондачкова выделяет характерные параметры среднего таунхауса: Типичный объект выглядит следующим образом: свободная планировка, варианты размещения комнат покупатель выбирает самостоятельно. На первом этаже отапливаемый гараж с автоматическими подъемными воротами, техническое помещение (для отопительного котла и коммуникаций), сауна и комната отдыха (или тренажерный зал и мастерская). На втором и третьем этажах оборудованы камины. На втором этаже застекленная лоджия. Третий этаж мансардный, с балконом. Площадь подобного таунхауса варьируется от 150 до 300 кв. м. Если проектом не предусмотрен гараж, площадь может быть меньше 150 кв. м.

В целом цена таунхауса зависит от следующих факторов (по степени важности):
ликвидность и престижность направления;
удаленность от МКАД;
статус населенного пункта;
наличие инфраструктуры в поселке, ее состав, инфраструктура направления (внешняя инфраструктура);
пакет коммуникаций;
наличие управляющей компании в поселке и сервисных служб;
площадь строения;
площадь участка;
окружающий природный ландшафт (лес, водоем);
качество подъездных путей;
используемые строительные материалы и технологии;
степень готовности поселка.

На начальном этапе эпохи таунхаусов большинство из них были возведены на скорую руку, и потребителям приходилось самим доделывать свои новые жилища. В настоящий момент покупка таунхауса в ближайшем Подмосковье уже может рассматриваться как удачное приобретение. Качество строительства, новые технологии и опыт застройщиков теперь соответствуют всем современным требованиям.

Покупателям действительно есть из чего выбирать на рынке таунхаусов постепенно стала происходить дифференциация стоимости удачных и посредственных объектов. Первые лучше продаются, что обусловливает их высокую цену, вторые могут долго ждать покупателей, даже несмотря на низкую стоимость.

Строить или нет?

В последнее время на рынке загородной недвижимости наблюдается острый дефицит доступных предложений. Отчасти по этой причине многие застройщики принялись за создание разноформатных поселков, включающих как коттеджную застройку, так и таунхаусы. В качестве примеров можно назвать Кленово (Волоколамское шоссе), Вишневый сад (Северное Тушино), Юлия (Пятницкое шоссе), Дом у озера (Горьковское шоссе).

Финансовый директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Татьяна Шелягина отмечает, что в ее практике встречались случаи, когда таунхаусы уходили по цене 1 кв. м, превышающей стоимость сходного по характеристикам коттеджа. Данный факт объясняется дефицитом маленьких (до 200 кв. м) площадей на загородном рынке, а также преимуществами местоположения конкретного объекта.

Специалисты ЗАО МИАН агентство недвижимости полагают, что доступных для представителей среднего класса предложений в близких к Москве районах с развитой инфраструктурой крайне мало из-за высокой стоимости земли в этом радиусе. Спрос намного превышает предложение, и темпы продаж таунхаусы, отвечающих перечисленным выше характеристикам, достаточно быстрые.

Для застройщиков поселки таунхаусов тоже выгодны: их возведение требует меньших площадей, позволяет значительно снизить затраты на инфраструктуру и инженерные коммуникации. При этом территорию поселка реально зонировать таким образом, что более интересные участки (прилегающие к лесу, ручью, с перепадами высот и пр.) застраиваются коттеджами, менее интересные таунхаусами.

Последние могут быть расположены по всему периметру поселка как часть ограждения, что тоже ведет к снижению затрат. На ценообразование по каждому конкретному объекту прежде всего влияет рынок, следовательно, уменьшение затрат не вызовет снижения продажной цены, а обернется дополнительной прибылью застройщика.

Девелоперы и мода

Несмотря на перечисленные выше выгоды, которые могут получить девелоперы, рынок таунхаусов в Подмосковье развивается не так стремительно, как рынок коттеджных поселков. Достойных предложений по-прежнему не хватает. По данным Е. Матвеевой, в настоящее время в Подмосковье насчитывается только 47 поселков таунхаусов. В том числе на Ярославском шоссе восемь, на Дмитровском семь, на Калужском шесть, на Пятницком пять, на Новой Риге и Рублевке по четыре, на остальных направлениях по одному два. Сегодня рынок таунхаусов в Подмосковье занимает около 10% общего объема загородного строительства, но, по прогнозам аналитиков компании МИЭЛЬ-Недвижимость, их доля в ближайшее время должна вырасти. В последнее время это направление находит отражение и на государственном уровне: ведется проработка вопроса о массовом строительстве малоэтажных домов.

Заместитель директора управления загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-Недвижимость Владимир Яхонтов обращает особое внимание на тот факт, что среди последних тенденций рынка загородной недвижимости появление большого количества новых проектов коттеджных поселков с таунхаусами. С уверенностью можно утверждать, что этот стиль проживания успешно прижился в Московской области. В настоящее время наметилась устойчивая тенденция роста цен на таунхаусы, связанная с особой популярностью таких объектов.

Специалисты предсказывают этому формату загородного жилья большое будущее. Они считают, что в первую очередь этому будет способствовать неудовлетворенный спрос, который к тому же постоянно растет: по словам С. Кондачковой, интерес к таунхаусам за последний год увеличился почти в два раза. Москва уже плотно застроена и имеет свои пределы роста. Область становится привлекательным местом для жизни и по экономическим соображениям, и с точки зрения экологии.
Дефицит земли в ближнем Подмосковье, все большая популярность таунхаусов у покупателей, значительная экономия (до 20%) на общих затратах при возведении поселка, возможность развития инфраструктуры все это делает подобные проекты интересным инвестиционным инструментом для девелопера.

Памятка покупателю

Жилье в формате сблокированных домов будет продвигаться на рынок многими крупными компаниями. Скорее всего таунхаус уйдет из категории эконом-класс и займет среди объектов загородной недвижимости отдельную нишу со своими ценовыми сегментами и характеристиками. Естественно, это коснется в основном поселков однотипной застройки.
Таунхаусы обычно строятся в пределах 20 км от МКАД. Все, что возводится за пределами этой зоны и позиционируется в качестве таунхауса, в большинстве своем не слишком удобно, а значит, должно стоить дешевле или обладать уникальными качествами и повышенным комфортом.

Таунхаусы, расположенные на 5 10 км дальше от МКАД, способны оказаться намного лучше более близких к Москве соседей. За рубежом таунхаусы часто располагаются в черте города или в ближайшем пригороде. Дома продаются под ключ и даже оборудуются встроенной техникой. У нас они, как правило, продаются без отделки, значит, потенциальному покупателю придется потратить приличную сумму на отделку и ремонт. Но, несмотря на отличия от западных аналогов, популярность таунхаусов в России увеличивается, и данный вид недвижимости будет неуклонно развиваться. В ближайшем будущем жить в таунхаусе будет к тому же модно и престижно.

Алина Андреева
Пресс-секретарь компании Комстрин:
Пять лет назад таунхаусы располагались до 5 км от МКАД, а сейчас существуют поселки, которые находятся за пределами 20-километровой зоны (например, поселок Зеленый мыс). По первоначальному проекту там предполагалось возвести порядка 230 коттеджей, но по прошествии времени стала понятна необходимость строить не только отдельно стоящие дома, но и некоторое количество таунхаусов.

Опыт продаж показал, что некоторые участки в поселке воспринимаются потенциальным покупателем как менее престижные (это земли, прилегающие к эллингу, а также некоторые окраинные участки, соседствующие с деревней). Сначала появился апарт-отель, входящий в инфраструктуру поселка, который был нацелен на любителей яхтинга клиентов выходного дня. Мы полагали, что апартаменты у воды способны стать удачным приобретением: они выгодны по цене и экономичны в содержании.

В данный момент мы наблюдаем повышенный интерес к апартаментам и можем сделать вывод, что популярность такого вида жилья очень высока. Апартаменты (таунхаусы) становятся реальной альтернативой городской квартире. Наши покупатели интересуются апартаментами в поселке для постоянного проживания, к тому же стоимость апартаментов ниже стоимости отдельного коттеджа. На сегодняшний день средняя цена коттеджа составляет порядка $1,2 млн, а средняя стоимость апартамента $444,5 тыс.

Новые исследования от Аналитического центра ирн.RU:
Исследование рынка загородных жилых комплексов
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья
Опрос экспертов коттеджного рынка Подмосковья
На заре развития загородного рынка подмосковные просторы начали активно застраиваться трехэтажными бесформенными сооружениями, пародией на средневековые замки. Все, кто мог приобрести участок земли, строили дом мечты, руководствуясь собственными вкусами и возможностью доставать те или иные материалы. Бизнесмены следующего поколения осознали тупиковость такого архитектурного пути и, изучив западный опыт, решили переехать в организованные поселки, теперь уже напоминающие Беверли-Хиллз.

В начале XXI в. продажа участков без подряда, позволяющая покупателю, как прежде, бесконтрольно самовыражаться, была объявлена пережитком. Но время показало, что девелоперы не спешат отказываться от перепродажи земли, а некоторые специалисты утверждают: за участками без строительного подряда будущее загородного рынка.

Три степени ответственности

Если поездить по окрестностям Рублевки и посмотреть на образцы разностильной застройки середины 1990-х, еще до появления во множестве организованных и разработанных концептуально поселков, легко понять, о чем идет речь. Тогда было модно строить на свой личный вкус, часто вкус одних домовладельцев другим казался безвкусицей, а одноэтажные шале и деревянные дома в дачном стиле соседствовали с кирпичными многоэтажками, вспоминает руководитель отдела загородной недвижимости компании Твид-Недвижимость Елена Первакова.

По мере развития рынка появились иные формы реализации загородных проектов продажа земельных участков с подрядом на строительство и создание коттеджных поселков полного цикла. Различаются они степенью ответственности продавца перед клиентом. Продажу участков без подряда обычно ставят на нижнюю ступень и часто называют девелопментом земли. Продажа участков без подряда это просто спекулятивная сделка, частный случай ленд-девелопмента. Чаще всего инвестиционная компания покупает большой участок земли, выполняет процедуру кадастрирования и реализует участки в розницу по рыночным ценам, говорит заместитель директора управления загородной недвижимости компании Миэль-Недвижимость Владимир Яхонтов.

На следующей ступени своеобразной иерархической лестницы эксперты видят проекты, предполагающие реализацию земельных участков с подрядом на строительство. В целом большая часть поселков распродается именно так участки с подрядом. Это позволяет сдать поселок в обозримые сроки и соблюсти единую концепцию. Продажа участков с подрядом гораздо выгоднее. А для покупателей приобретение дома с подрядом это возможность контролировать ход стройки и вносить оперативно изменения в планировку дома, рассказывает аналитик отдела проектов компании Терра-Недвижимость Анна Поткина.

По мнению Яхонтова, однако в данном случае застройщик поселка также не берет на себя большую долю ответственности. Покупателю предлагают приобрести участок по стоимости, существенно превышающей рыночную цену аналогичного участка без подряда, и выбрать из нескольких проектов тот, который будет в дальнейшем реализован подрядной организацией. Также от клиентов обычно требуют гарантии завершения строительства к определенному сроку, например через три года. Таким образом, человек, приобретая участок, сразу оплачивает затраты девелопера и его прибыль, а в дальнейшем уже сам занимается строительством дома, самостоятельно договаривается с подрядчиком. Застройщик в этих отношениях уже не участвует, считает эксперт. Поэтому, по его словам, получается так, что покупатель не получает никаких гарантий по завершению проекта к намеченной дате. В итоге строительство может затянуться, а поселок, в котором большинство участков реализуется на основе договоров подряда, точно так же может превратиться в долгострой. Бывают случаи, когда застройщик навязывает строительную компанию, получая прибыль и от продажи земли, и от подрядчика. Как бы то ни было, застройщик берет на себя минимум обязательств, распределяет ответственность, считает эксперт.

Тем не менее реализация участков с подрядом в какой-то момент почти вытеснила с рынка продажу земли без подряда, и у такой эволюции, по мнению специалистов, есть несколько объективных причин. Во-первых, прибыль застройщика, предлагающего подряд на строительство, значительно выше, чем у продающего пустые участки. Во-вторых, спрос на голый участок земли без подряда ограничен нежеланием покупателей взваливать на собственные плечи все этапы архитектурно-строительных работ от проектирования до выбора строительной организации и контроля над строительными работами. К тому же в случае, когда застройщик сам осуществляет возведение коттеджа, заказчику гарантируется введение объекта в эксплуатацию в срок, утверждает руководитель департамента загородной недвижимости Blackwood Мария Литинецкая.

Подряд это форма контроля над сроками застройки. Потому что нет ничего хуже, чем когда поселок застроен на три четверти, люди уже живут и в этот момент начинают строиться оставшаяся четверть, отравляя окружающим жизнь. С другой стороны, соблюдается некоторая архитектурная концепция. Даже, скажем шире, поселок становится более однородным по социальному статусу, отмечает заместитель генерального директора компании Новый город Наталья Ветлугина.

Наиболее современными и востребованными со временем стали поселки полного цикла, в которых девелопер предлагает клиенту весь спектр услуг от размежевания участков и строительства дома в соответствии с архитектурной концепцией до услуг эксплуатационной компании, готовой по окончании строительных работ обслуживать его дом. Теперь даже компании, которые ранее занимались только продажей участков с подрядом, меняют формат своих объектов и способы реализации, поскольку думают о долгосрочных проектах на загородном рынке и не хотят рисковать свой репутацией, утверждает Владимир Яхонтов. В результате ответственность за реализацию проекта поселка перекладывается с плеч клиента на плечи застройщика, а от покупателя дома требуется только внести деньги.

Архитектурный диссонанс

По словам Яхонтова, растущие требования потребителей компенсируются знанием рынка профессионалами. Успешные девелоперы учитывают меняющиеся запросы покупателей и предлагают проекты полного цикла с единой архитектурной концепцией, обслуживающей компанией и т. д. В этом случае у клиентов достаточно оснований, чтобы принять предложенную концепцию поселка в целом и их домов в частности. Ведь в этом случае они приобретают понятный продукт, характеристики которого представляют достаточно отчетливо, считает Владимир Яхонтов.

Однако сами покупатели далеко не всегда рады той заботе, которой их окружают девелоперы, создающие проекты полного цикла. В первую очередь это связано с ограниченным числом архитектурных проектов в организованных поселках. Хотя сами девелоперы представляют свои проекты как уникальные разработки, от которых клиент просто не может отказаться.

Сегодня предложения в элитном сегменте обычно разрабатываются профессиональными архитекторами, имена многих из них обеспечивают значительную долю успеха поселкам, которые они проектировали. Люди выбирают эти поселки именно за их стиль, в том числе и стиль домов, и разнобоя там уже не допускают это бы снизило престижность поселка, объясняет такую настойчивость Елена Первакова.

Клиенту предоставляется возможность увидеть свой дом в одном из предложенных проектов. Основной мотивацией застройщиков чаще всего является сохранение единства внешнего вида и стиля поселка. Предлагается обычно от трех до 10 проектов домов, разных по площади, выдержанных обычно в одном архитектурном стиле или в слегка разных стилях, на разных участках застройки. Чем дороже поселок, тем, как правило, больше выбор у покупателя, объясняет Первакова.

По данным консультанта отдела загородной недвижимости компании Кирсанова Риэлти Марии Тихоновой, в поселке Резиденции Бенилюкс, например, рассчитанном на 250 домовладений, покупателю предлагают около 80 проектов домов. Несмотря на то что каждый проект чем-то отличается, все они выполнены в едином архитектурном стиле. В поселке Стольное покупатель каждого из 62 домовладений может выбрать один из семи проектов в стиле от русской усадьбы до английского особняка, клубный же поселок 20.71 из 71 дома представлен только тремя проектами.

Из небольшого числа вариантов состоятельным клиентам зачастую сложно выбрать долгожданный проект дома мечты. Приобретение участка с подрядом ограничивает покупателя в выборе проектов своего будущего дома, поскольку ему будет предложено несколько готовых архитектурных решений, разработанных застройщиком, который неохотно идет на компромисс. Как правило, застройщик выдвигает следующие основные требования к покупателю, настаивающему на реализации собственного проекта: во-первых, он все-таки должен соответствовать общей концепции поселка, во-вторых, этот проект необходимо согласовать с архитекторами компании-застройщика, рассказывает Мария Литинецкая. По ее словам, все определяется индивидуально. Например, для постоянного клиента компании, приобретающего самый дорогой участок в поселке, застройщик готов корректировать свои же правила. В частности, покупатель может поручить собственному архитектору разработать проект по существующим нормативам, а затем согласовать его с архитекторами поселка. Такая схема возможна при покупке участка в коттеджном поселке FreeDom, реализацией которого занимается Пересвет-Инвест.

Застройщик чаще всего лояльно относится к пожеланиям заказчиков, поскольку стремится реализовать земельные участки и избавиться от остальных забот, связанных со строительством. Однако в случае, если у него есть тесные отношения с подрядчиком, который, в свою очередь, не может построить дом, который хочет клиент, девелопер может занять жесткую позицию и даже отказаться от сделки, говорит Владимир Яхонтов.

Часто застройщики ведут продажи в поселке по смешанной схеме, т. е. предлагают и участки с подрядом, и участки без подряда. Если же предусмотрен только первый вариант, то договориться с застройщиком бывает весьма непросто. Он в любом случае будет привязывать все предлагаемые клиентом проекты к стилю своего поселка, настойчиво рекомендовать воспользоваться услугами своего подрядчика по строительству, дизайнера, соглашается генеральный директор компании Farm House Тарас Нечипоренко.

Вопрос денег

Не только ограниченность архитектурной концепции побуждает покупателей отказываться от участков с подрядом, но и экономический интерес. Бытует мнение, что желание застройщиков продавать участки с подрядом вызвано их стремлением заработать не только на продаже земли, но и на строительстве дома. В этом есть, наверное, доля правды, размышляет Елена Первакова. В частности, по ее словам, надо принимать в расчет цену, по которой земля досталась девелоперу. Бывает так, что большую прибыль он может получить именно от строительства. Однако многие клиенты предпочитают не переплачивать создателям поселка, а минимизировать затраты, возведя дом за свой собственный счет.

Покупатели еще проявляют интерес к участкам без подряда, а застройщики продолжают их предлагать. Спрос объясняется тем, что, во-первых, существуют люди, готовые строить дом по собственному уникальному проекту. Во-вторых, покупка такого участка является хорошим инвестиционным вложением, поскольку застройщик, предлагающий эти участки, обязан подвести к ним необходимые коммуникации, что в конечном счете повышает стоимость земли в среднем на 30%, объясняет Литинецкая.

Как говорит директор департамента маркетингового анализа управляющей компании Масштаб Наталья Чукаева, участки без подряда популярнее, потому что они значительно дешевле участков с готовыми домами. Не в последнюю очередь это связано с резким удорожанием недвижимости и ростом стоимости строительных работ. Цены на дома за последние годы значительно выросли, и люди начали возвращаться к собственному строительству. К тому же такие объекты недвижимости (участки без подряда в поселке) пользуются большим спросом со стороны инвесторов, говорит эксперт. В связи с этим, по ее оценке, участки без подряда в организованных коттеджных поселках на таких направлениях, как рублево-успенское, новорижское, калужское и дмитровское, площадью от 15 до 30 соток, расположенные не далее 20 км от МКАД, являются на сегодняшний день самым выгодным объектом для вложения денег.

Такие участки хорошо растут в цене, быстро реализуются в случае необходимости и не требуют расходов по содержанию. Средняя стоимость инвестиционной покупки составляет $600 000, а реализуются такие участки минимум через три месяца, максимум через год. Минимальная доходность при таких операциях около 15% в квартал, считает Наталья Чукаева.

Стоимость предложения интересного участка без подряда в удачном загородном проекте иногда намного превышает стоимость менее интересного участка с подрядом этого же проекта. Это связано с тем, что в ближайшем Подмосковье свободной земли с коммуникациями намного меньше, чем желающих приобрести ее и построить на ней дом своей мечты, говорит Тихонова. То, что на свободной земле зачастую можно построить дом по собственному проекту, только добавляет интереса к участкам без подряда. Всегда были и будут покупатели, которые хотят индивидуальное жилье, а не типовое, и среди состоятельных людей таких немало. Спрос на участки без подряда в удачных поселках, а также темпы их продаж это подтверждают, добавляет Елена Первакова.

Даже эксперты, скептически оценивающие перспективы этого сегмента, соглашаются с тем, что такие участки обладают инвестиционной привлекательностью. Что касается продаж участков без подряда, данная форма бизнеса будет существовать всегда, поскольку ее идея проста и полностью определяется динамикой цен на рынке. Это бизнес инвестиционных компаний, не девелоперских, определяемый простым принципом купить дешевле, продать дороже, резюмирует Владимир Яхонтов.

Где купить?

Сейчас предложения участков без подряда встречаются, с одной стороны, в бюджетных вариантах, где девелопер не хочет заниматься почти ничем, кроме огораживания территории и продажи земли, либо, наоборот, в поселках премиум-класса, где земля достаточно дорога, чтобы ее продажа сама по себе была выгодна девелоперу, а участки достаточно велики, чтобы отдельные индивидуальные дома не мешали друг другу, рассказывает Елена Первакова.

По данным экспертов, в первом случае речь может идти о ленд-девелопменте в чистом виде, однако далеко не всегда уровень услуг российских девелоперов соответствует западным аналогам. На западных рынках помимо кадастрирования риэлторская компания предлагают пакет документов, разрешающих строительство на участке, рассказывает Владимир Яхонтов. На российском рынке, по его словам, бывает по-разному: кто-то предлагает такой пакет документов, а кто-то направляет покупателей к главе местной администрации самостоятельно получать необходимые разрешения.

Однако даже в последнем случае вряд ли речь идет о диких заброшенных пустырях. Конечно, участки без подряда сегодня продаются не в чистом поле, а в организованных коттеджных поселках с централизованными коммуникациями, оборудованных общественными местами, с единым архитектурным стилем, говорит Наталья Чукаева. По ее словам, зачастую это поселки смешанного типа, в которых можно купить как готовые дома, так и участки с подрядом или без оного. В таком случае единая архитектурная концепция предлагается покупателям, но не навязывается. С одной стороны, в рамках одного коттеджного поселка покупатель может выбрать именно тот объект недвижимости, который подходит именно ему. С другой существует опасность, что сосед рядом с вашим строгим лаконичным домом выстроит особняк с вензелями. Нужно понимать, что на самом деле девелоперы никак не могут повлиять на покупателя, который купил в поселке землю без подряда, потому что по закону собственник имеет полное право строить такой дом, какой сам захочет, добавляет эксперт.

Самыми известными организованными коттеджными поселками, в которых можно купить земельный участок без подряда, Мария Литинецкая называет Резиденции Бенилюкс, в котором можно приобрести такое владение по $70 000-75 000 за сотку. В поселке Zhukovka Hills участок без подряда обойдется в $110 000 за сотку, а в поселке Вау!тутинки в $20 000 за сотку. Аналогичные предложения существуют в поселках Успенский лес и Александрово, где такая покупка будет стоить $40 000 и $16 000 за сотку соответственно. К этому списку Елена Первакова добавляет элитный поселок Никольская слобода, где продаются участки до 1 га и выше по цене около $60 000 за сотку, а также поселок Антоновка на калужском направлении. Однако, как говорит Мария Тихонова, в любом случае даже в рамках самого дорогого проекта собственник-застройщик должен уложиться в ограниченные сроки строительства и согласовать движение строительной техники по территории поселка.

Кроме того, по словам Натальи Чукаевой, в некоторых случаях девелоперы подписывают с покупателями соглашения, в которых указывается, какой именно дом возможно построить на этом участке. Однако юридически это закрепить почти невозможно. Пока не проданы участки, нельзя оформить ТСЖ, а раз нет ТСЖ нет устава, который можно подписать. Если инвестор не торопится окупить вложения, можно устроить отбор клиентов, т. е. продавать участки только тем людям, которые согласятся подписать соглашение, но нужно понимать, что продаваться такой поселок будет долго, предупреждает эксперт.

Поможет вторичка

Складывается впечатление, что разрешить конфликт между девелопером и клиентом почти невозможно. Первый предпочитает навязывать второму свою заботу вместе с утвержденными архитектурными проектами и сроками строительства, а второй старается минимизировать проявления этой любви, по возможности сэкономить и избежать четко установленных правил. В итоге страдают все. Загородные проекты, которые следуют маршрутом без подряда, далеко не уходят, так как являются гарантированным долгостроем. В этом случае выставляется на продажу земля с коммуникациями, но без фейс-контроля, с неограниченным сроком строительства, без ограничений в архитектурных стилях домов и высоте заборов. Покупателю это малоинтересно, а продавцу, получается, невыгодно, считает Мария Тихонова.

Однако, по словам некоторых специалистов, в будущем эту проблему удастся просто решить. Во многих западных странах вопрос о продажах с подрядом или без не так актуален, потому что гораздо большая доля продаж, чем в России, относится к так называемым вторичным продажам принадлежащих частным лицам домов. Объектом продажи там в основном являются именно дома, а не земля, так как свободной земли в городах и на обустроенных территориях просто гораздо меньше. Самостоятельное строительство поэтому не пользуется там такой большой популярностью люди выбирают и покупают именно уже готовые дома, утверждает Елена Первакова. До этого момента подмосковному рынку еще далеко, и, следовательно, спор между покупателем и продавцом за подряд на строительство будет продолжаться.