Ипотека и недвижимость - Альфа идет в ипотеку

Одно из заметных мест в российском рейтинге привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость сегодня по праву занимает Турция, где иностранцам принадлежит более 40 тыс. объектов. Что же представляет собой эта страна четырех морей и почему в последнее время она стала такой популярной? Кто покупает здесь жилье и какие документы требуются для оформления сделки? На какие города направлен вектор покупательского спроса и чем он обусловлен? Об этом читателям журнала рассказывает эксперт Преображенского отделения МГСН (Московская городская служба недвижимости) Ольга Чичкова.
Турция: коротко о главном

По численности населения Турция занимает среди западноевропейских государств пятое место после ФРГ, Англии, Италии и Франции, а по территории первое (ее площадь, включая внутренние водоемы, составляет около 780 тыс. кв. км). В стране есть пустыни и высокие горы, леса и степи, горные луга и субтропические побережья. Географическая особенность расположение на перекрестке путей, которые испокон веков соединяют Европу с Азией. Максимальная протяженность турецкой территории с запада на восток составляет 1600 км, с севера на юг 600.

Что касается культурного наследия, то Турция это огромное количество памятников Древнего мира, средневековые дворцы и храмы, мавзолеи и мечети. С ними соседствуют современные небоскребы, фабрики, заводы, университеты, театры, музеи. А тысячи километров побережья называют бирюзовым ожерельем страны.

Покупка недвижимости: почему именно Турция?

Важными факторами, сформировавшими в настоящее время активный спрос на турецкую недвижимость, стали позитивные изменения в экономике страны, в частности успешно проведенная деноминация турецкой лиры, относительная стабилизация инфляции, благоприятный визовый режим в отношении российских граждан. Неудивительно, что в таких условиях началось бурное развитие жилищного строительства, а то, что местные жители умеют хорошо строить, россиянам известно давно. Объекты сдают в срок, и они всегда находят своего покупателя.

Итак, визовая доступность, доверие к российским инвесторам, приемлемые цены и уверенность в завтрашнем дне все это, безусловно, свидетельствует в пользу страны и привлекает многочисленных покупателей, тем более что процедуру оформления в собственность приобретенных объектов упростил новый закон о продаже недвижимости иностранцам. Так, после принятия нормативного акта количество купленных ими домов, вилл, квартир, апартаментов заметно возросло. По статистике в первые три месяца зарубежными гражданами приобретено более 1500 помещений.

Кто стремится в Турцию?

Наиболее активно приобретают недвижимость в Турции граждане Греции: на них в общей сложности зарегистрировано более 12 550 различных объектов. Вторая по численности группа частных инвесторов из‑за рубежа немцы, скупившие 10 827 единиц жилья, за ними следуют граждане Сирии, которые приобрели порядка 4500 объектов, уроженцы Великобритании (4000) и Дании (1500). Сведений относительно покупательской активности россиян пока нет, и связано это прежде всего с тем, что закон о покупке недвижимости иностранными гражданами с июля прошлого года был приостановлен и заработал в полной мере лишь с нынешнего января. Тем не менее по расчетам специалистов только в районах, обслуживаемых аэропортом Антальи, в том числе в Кемере, Белеке, Аланье, Сиде, русская община может составить до 10 000 человек. Это не значит, что все наши соотечественники приобрели жилье, но наблюдается положительная тенденция к завоеванию гражданами РФ рынка недвижимости Турции.

Где в Турции жить хорошо?

Особой популярностью у иностранцев пользуется жилье на побережье, то есть на юге и юго-западе страны. Несмотря на то, что выбор у заморских покупателей богатый (Турцию омывают четыре моря: Черное, Мраморное, Эгейское и Средиземное), основной вектор покупательского спроса направлен в сторону Эгейского и Средиземноморского побережий, где расположены такие известные города-курорты, как Бодрум, Кушадасы, Фетхие, Анталья, Кемер, Белек, Сиде, Аланья. Именно сюда в горячий сезон приезжает масса туристов из Европы и России, причем турпоток из нашей страны насчитывает свыше миллиона человек ежегодно.

Россияне с удовольствием приобретают недвижимость в Анталье. Как гласит легенда, король Пергама Аттал Второй повелел своим приближенным обойти весь свет и найти рай на земле. Слуги выполнили приказ и указали Атталу красивейшее место на берегу Средиземного моря Так появилась Анталья, о богатом историческом наследии которой свидетельствуют уникальные экспонаты из коллекции местного археологического музея. А древние крепостные стены, устремленные ввысь минареты, узкие извилистые улочки, живописная гавань, домики с черепичными крышами подчеркивают особый колорит города. Сегодня Анталья стала, пожалуй, самым русским местечком на всей Турецкой Ривьере. Наши соотечественники желанные гости в отелях и любимые соседи по кварталу. Следует отметить развитую инфраструктуру города: здесь есть русские школы и детские сады, множество ресторанов и магазинов. Рынок недвижимости предлагает большой выбор квартир, вилл или дуплексов.

Что касается остальных населенных пунктов Эгейского и Средиземноморского побережий, то традиционно высоким спросом пользуется жилье в курортном городе Белек, что в 25 км от аэропорта Антальи между горами Тавр и Средиземным морем. Данный регион примечателен эвкалиптовыми и сосновыми лесами, богатством флоры и фауны. Белек родина многих уникальных видов птиц, среди которых и сова туто-алба, ставшая его символом. Кроме того, город известен любителям спорта и активного отдыха: почти во всех отелях оборудованы гольф-поля и теннисные корты.

Город Бодрум, что находится на юго-восточном побережье Эгейского моря в бухте, окруженной пальмами, также излюбленное место приобретения недвижимости. Построенный на берегу двух естественных бухт-близнецов, в древности известный как Галикарнас, Бодрум являлся торговой столицей древних цивилизаций. Именно тут родился отец истории Геродот. Сегодня здесь проходят встречи художников, чьи картинные галереи привлекают множество посетителей, это идеальное место для занятий серфингом и признанный центр парусного спорта: отсюда начинаются незабываемые круизы по Эгейскому морю.

Достаточно интенсивно приобретают недвижимость и в Кемере живописном современном городе, расположенном примерно в 40 км к юго-западу от Антальи на берегу морского залива у подножия Таврских гор. Тихие бухты с прозрачной бирюзовой водой, сосновые леса, скалы, песчаные и галечные пляжи, апельсиновые рощи и великолепные сады привлекают сюда покупателей домов и квартир.

Также интересны и такие города, как Кушадасы (в переводе с турецкого остров птиц), Сиде, чье название означает гранат и символизирует плодородие, Фетхие, вошедший в историю под названием Страна Света

Как купить недвижимость в Турции?

Процесс приобретения недвижимости в Турции состоит из нескольких основных этапов. Так, выбрав объект, гражданин РФ должен открыть счет в банке, чтобы потом перечислить деньги из России. Затем следует позаботиться о таком документе, как вид на жительство на шесть месяцев. Следующий шаг оформление так называемого ТАПУ, свидетельства регистрации права. Срок данной процедуры составляет от трех до шести месяцев.

Относительно порядка оформления документов для иностранцев, покупающих недвижимость в Турции, следует знать, что бумаги принимает районное кадастровое управление по месту нахождения объекта (Анталья, Кемер, Аланья и др.). Далее их отправляют в Главное кадастровое управление в Анкаре для получения разрешения (указывают, что это объект, а не земельный участок), потом в Генштаб в Измире (там отмечают, что недвижимость находится не в стратегической зоне). После всех проверок документы возвращают в районное кадастровое управление, откуда и сообщают о результатах в ту компанию, через которую осуществлена покупка недвижимости. Компания, в свою очередь, извещает покупателя и ждет его приезда либо получает документы по доверенности и пересылает в Москву. Деньги можно перечислить из любого банка России, потому что турецкие банки не интересует, откуда пришел перевод, сведения подобного рода они никуда не передают.

Необходимо отметить, что при покупке отеля или земельного участка требуется зарегистрировать фирму, только таким образом разрешено приобретать данные объекты.

Подводим итоги, или нехитрый расчет по-турецки

Как было отмечено выше, строительство в Турции приобретает внушительные масштабы и на данный момент считается одним из самых прибыльных бизнесов, в который турецкий и иностранный капиталы инвестируют крупные суммы.

Однако увеличивается не только количество недвижимости растет и ее цена. Лишь за последние два года она подорожала в среднем на 60 70%. По мнению западных экспертов, наметившаяся тенденция к повышению стоимости сохранится и в ближайшие несколько лет, что во многом связано с приближением срока вступления Турции в ЕС. Именно поэтому аналитики прогнозируют, что в недалеком будущем цены на недвижимость в стране могут подскочить на 100 140%.

Преимущество постоянного проживания в Турции при наличии собственного бизнеса в Москве и возможности управлять им дистанционно (благо средств связи в наше время предостаточно) оценили десятки наших бизнесменов, прочно осевших в Анталье, Кемере и прочих городах. Свою позицию они объясняют так: чем покупать дачу или загородный дом в Подмосковье, лучше приобрести квартиру или виллу на берегу теплого моря в Турции, тем более что это значительно дешевле.

Те, кто пока не готов к окончательному и бесповоротному переезду на берег турецкий, могут сдавать купленное жилье в аренду на тот период, пока им не пользуются. Доход составит до 10 15% годовых, а с учетом роста цен 30 35%. И это притом, что в собственности будет недвижимость на побережье Средиземного или Эгейского морей.

Последним из первой десятки самых крупных российских банков Альфа-банк начинает выдавать ипотечные кредиты. За два-три года банк намерен войти в пятерку лидеров этого рынка. Эксперты уверены, что банк сможет достойно выглядеть на фоне конкурентов, но сомневаются, что Альфе по силам войти в пятерку лидеров так быстро.

В конце июня 2005 г. президент Альфа-банка Петр Авен встретился с президентом России Владимиром Путиным. Путин попросил Авена охарактеризовать ситуацию в банковском секторе России, в частности уровень развития потребительского и ипотечного кредитования. Президент Альфа-банка рассказал Путину, что ипотека находится в самом начале, но через три года она будет расти теми же темпами, что и потребительское кредитование, на 100% в год. В то время Авен мог судить о перспективах ипотечного кредитования лишь со стороны из 10 крупнейших российских банков лишь Альфа-банк не выдавал ипотечные кредиты. Прошло немногим более года, прежде чем Альфа решила поучаствовать в буме с 1 сентября банк начинает выдавать ипотечные кредиты всем желающим.

Изначально банк был ориентирован на корпоративное кредитование, и всерьез розничным бизнесом Альфа-банк занялся лишь два года назад, начав с более простых продуктов, объясняет поздний выход на рынок ипотеки руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Взамен мы получили возможность учесть ошибки предшественников. Он также отмечает, что лишь в последние полтора года заработали новое законы об ипотечном кредитовании и только в этом году прошли первые сделки по секьюритизации ипотечных кредитов. Система замкнулась. Теперь у банков исчез риск разницы между сроками привлечения средств и длиной ипотечных кредитов, полагает Зибарев. И появились более дешевые ресурсы.

Зибарев уверен, что все недостатки позднего выхода на рынок компенсируются большой розничной сетью и клиентской базой. У специализированных небольших банков таких преимуществ нет, говорит он. Сам Зибарев пришел в Альфа-банк год назад с командой из 10 менеджеров из Городского ипотечного банка. По его оценке, объем выданных ипотечных кредитов в конце 2006 г. достигнет $4 млрд. В следующем году мы планируем выдать кредитов на $200 млн, рассказывает Зибарев. И будем удваивать объемы в течение нескольких лет. Банкир рассчитывает, что через два-три года Альфа-банк войдет в число пяти лидеров рынка, между которыми он и будет поделен. Для реализации этой программы будут открыты в течение полутора лет 25 специализированных ипотечных центров в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде они уже работают. Там банк в течение нескольких месяцев отрабатывал технологии на работниках банка и сотрудниках своих корпоративных клиентов.

Как и любой процесс, выход на рынок кредитования мы осуществляли от простого к сложному: сначала запустили потребкредиты и автокредиты и только потом, отработав скорринговые модели, усовершенствовав риск-менеджмент, приступили к выдаче ипотечных кредитов, рассказывает Алексей Аксенов из Международного московского банка. Очевидно, что и Альфа-банк действовал по тому же принципу, полагает банкир. Нормальный банк с консервативной политикой будет выходить на ипотечный рынок медленно, поскольку понимание розничного рынка приходит с опытом, говорит управляющий директор блока Розничный бизнес Банка Москвы Александр Шерстюков. Очевидно, Альфа-банк посчитал, что уже накопил этот опыт, рассуждает банкир.

Ипотека продукт, который продавать трудно, и если банк не собирается строить ипотечный конвейер и выдавать эти кредиты в индустриальных масштабах, то этот бизнес обойдется ему очень дорого, уверен гендиректор Интерфакс-ЦЭА Михаил Матовников. Видимо, Альфа-банк раньше не был уверен, что обладает конкурентными преимуществами для работы на ипотечном рынке, продолжает рассуждать аналитик. К тому же среди менеджеров Альфы довольно много специалистов из Европы, а для представителей западной банковской системы типично иметь отдельный ипотечный банк, такой структуры у Альфа-банка не было, говорит Матовников. Теперь же Альфа-банк, очевидно, решил, что созрел для того, чтобы самостоятельно, на своих объемах, проводить секьюритизацию портфелей ипотечных кредитов, а рынок предлагает удобные программы рефинансирования, говорит Матовников.

Эксперты уверены, что Альфа-банк правильно поступил, занявшись ипотекой. При всей его рискованности, ипотечный рынок является более чем перспективным для любого банка, который захочет на нем работать, уверяет гендиректор Русрейтинга Ричард Хейнсворт. В нынешней ситуации, выйдя сейчас на рынок ипотечного кредитования, любой банк займет на нем достойную нишу, поскольку объем предложений здесь во много раз меньше объема спроса на жилье, соглашается аналитик Максвелл Капитала Алексей Воробьев.

Однако к перспективе Альфа-банка занять пятую долю рынка ипотечных кредитов в течение трех лет коллеги и аналитики отнеслись скептически. Не думаю, что это реально, говорит Шерстюков. На рынке есть и другие игроки и их уж точно не пять, а однажды занявшись ипотекой, банк уже никогда не захочет отказаться от этого бизнеса, уверяет он. Для того чтобы добиться вхождения в пятерку лидеров по ипотеке Альфа-банку необходимо увеличить свой капитал в 10 раз, утверждает Хейнсворт.