Ипотека и недвижимость - Рынку предстоит поглотить миллионы квадратных метров новых складов

С января москвичи могут получить заметное преимущество при покупке столичного жилья. Ограничить приток иногородних покупателей и сбить тем самым цены такова цель проекта постановления московского правительства о программе Москвичам доступное жилье. Но эти ограничения только породят серый рынок жилья, к тому же они не совсем законны, предупреждают эксперты.

Жилищный фонд Москвы составляет 203 млн кв. м, ежегодно увеличивается на 4 млн кв. м. В 2006 г. в столице зарегистрировано 10,5 млн человек, три года назад 8,5 млн. В 2006 г. будет построено более 2 млн социального жилья: 1,1 млн кв. м под переселение, 400 000 кв. м очередникам, 280 000 кв. м по программе Молодой семье доступное жилье, 300 000 кв. м по социальной ипотеке.

Столичное жилье последние два года дорожает на несколько процентов в месяц, и средняя стоимость квадратного метра уже достигла $3920, по данным аналитического портала Индикаторы рынка недвижимости. А причину этого непрекращающегося бума власти Москвы нашли в богатых приезжих. Как указано на портале столичного стройкомплекса, в строящихся коммерческих домах 70% квартир покупают жители других регионов. Но департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы нашел способ создать преимущества для граждан, проживающих в Москве на законных основаниях не менее 10 лет.

Быстрое нарастание разрыва между ценами на жилье и доходами основной массы москвичей стало основной причиной резкого снижения доступности жилья в городе для его жителей (на 35% в течение последнего года), говорится в проекте постановления О среднесрочной жилищной программе Москвичам доступное жилье на период 2007-2009 гг. и задании на 2010 г.. Но документ предлагает решение: обязательное резервирование строящегося жилья для москвичей или предоставление им преимущественного права покупки жилья из доли инвестора. В приложении к проекту уточняется, что инвестор нового строительства должен будет зарезервировать для продажи москвичам до 80% отходящих ему площадей, причем 30% по фиксированным ценам, закрепленным в инвестконтракте. При этом купить жилье по фиксированной цене семья москвича сможет только один раз, с целью недопущения спекуляций, уточняется в документе. Доля города по инвестконтракту увеличится вдвое, но половина ее будет возвращаться застройщику по мере продажи квартир жителям столицы и поступления отчетов в мэрию. Максимальный возврат возможен, если все свои площади инвестор продаст только тем, кто проживает в столице не менее 10 лет. В результате жилье для москвичей станет доступнее, а цены на недвижимость стабилизируются, сказано в документе. Эти меры предлагается ввести в действие с 1 января 2007 г., а правительство Москвы рассмотрит этот проект постановления 10 октября.

Пресс-секретарь департамента жилищной политики Юлия Чурикова отказалась от комментариев, уточнив, что проекты не обсуждаются. Это инициатива московских властей, она не обсуждалась с первым вице-премьером Дмитрием Медведевым, пояснил Ведомостям источник в мэрии, принимавший участие в разработке документа. Задача остановить перегрев рынка и создать условия, чтобы москвичи могли приобрести жилье в Москве, говорит он.

Иногородние покупают не более 20% столичного жилья, говорит руководитель проекта Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко. Что значит москвич, проживающий в столице более 10 лет? Наш президент прожил в Москве 10 лет? Получается, он тоже не может купить квартиру на этих основаниях. Или всю жизнь человек прожил в Химках, а проработал в Москве, но он не москвич, возмущается Георгий Кузин, руководитель коммерческого департамента компании КВ Инжиниринг. Любое подобное ограничение будет иметь обратный эффект: москвичи начнут покупать квартиры для перепродажи, уверен губернатор Пермской области Олег Чиркунов. После этого придется писать новый закон о том, что москвич не может в течение 25 лет продавать квартиру. В условиях рыночной экономики невозможно вводить какие-либо ограничения на спрос. Единственный способ решить проблемы строить больше.

Член правления КонфОП Диана Сорк считает подобные меры нарушением Конституции: Любой суд признает постановление незаконным, думаю, оно не пройдет даже через юротдел самой Московской думы. С ней согласен управляющий партнер юридической фирмы Добронравов и партнеры Юрий Добронравов: Статья 19 Конституции говорит, что все равны перед законом и судом. Получается, что перед московским законом равнее москвичи. Впрочем, этот проект постановления еще не согласован с правовым управлением правительства Москвы, сообщил Ведомостям его сотрудник.

Сотрудник компании С.Холдинг считает, что постановление приведет к монополизации рынка, так как не каждый мелкий застройщик сможет зарезервировать квартиры. А Валерий Барнинец, директор по продажам бюро недвижимости Агент 002, уверен, что строители найдут способ обойти эти ограничения. Например, перечисляет Кузин, купят квартиры на паспорт москвича, московскую фирму (в проекте про юрлица ничего не сказано) либо застройщики могут фальсифицировать покупателей. В любом случае все эти суррогатные покупки приведут только к удорожанию жилья, считает Кузин. По его мнению, появится широкое поле деятельности для чиновничьего произвола, махинаций, связанных с толкованием закона.
Московскому региону не хватает 1-1,2 млн кв. м качественных складов. В первом полугодии 2006 г. из запланированных к строительству более чем 0,5 млн кв. м в эксплуатацию было введено только 320 000 кв. м. До конца года должно быть построено еще примерно 0,5 млн складских помещений, однако аналитики не сомневаются, что сроки их ввода будут отодвинуты. В более отдаленной перспективе девелоперы обещают пополнить рынок примерно на 3,5 млн кв. м.

Задержки подогревают спрос

Рынок складов по-прежнему не насыщен, отмечает Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle (JLL). Сроки реализации крупных проектов в большинстве случаев сдвигаются. По ее словам, задержки в реализации проектов, как правило, связаны с проблемами, возникающими на стадии получения разрешительных документов на строительство. Большинство земель относятся к категории сельскохозяйственных, их нелегко перевести в земли промышленности, где разрешено строительство объектов складской недвижимости, говорит Рыбакова. Кроме того, процесс подведения необходимой инфраструктуры к участку может потребовать достаточно много времени и ресурсов. Строительство качественного склада занимает обычно около года, но с учетом специфики российского рынка оно тянется дольше, резюмирует эксперт.
В силу нехватки качественных складских площадей, отвечающих запросам потребителей, клиентам предлагаются как построенные объекты, так и строящиеся или даже находящиеся на стадии проектирования. За восемь месяцев 2006 г. рынком было поглощено 279 000 кв. м это подавляющее большинство новых площадей, подсчитал Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости, земли Knight Frank . Примечателен тот факт, что 13% из построенных в этом году объектов были поглощены еще в прошлом году.

Аналитики не ожидают исчезновения дефицита на рынке, несмотря на продолжающееся строительство и многочисленные анонсы новых складских проектов. Задержки реализации проектов поддерживают спрос на высоком уровне. Если все заявленные объекты будут выведены на рынок в соответствии с планами, в 2008 г. он столкнется с перенасыщением и арендные ставки снизятся до $90-100 за 1 кв. м в год, отмечают аналитики Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR). Сейчас, по данным Colliers International, средние арендные ставки на склады класса А варьируются от $125 до $140 за 1 кв. м в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), на склады класса В составляют $110-130.

В 2006 г. девелоперы не только поэтапно вводят в эксплуатацию начатые в предыдущие годы объекты, такие как ленинградский терминал МЛП, логопарки Пушкино, Крекшино, Белая дача, ТЛК Томилино, интеркомплекс Юг, но и объявляют о новых проектах в Московской области и о внушительных региональных планах, говорит Юлия Мещерина, аналитик рынка складской недвижимости CW/SR. Но дефицит в сегменте качественных складских площадей сохранится как минимум три года, прогнозирует Рыбакова. Как правило, девелоперы планируют пофазовый выход крупных проектов (по 50 000-70 000 кв. м).

Было объявлено о новых проектах, в том числе таких крупных, как логистические парки Домодедово (общая площадь 600 000 кв. м) и Евразия (общая площадь 900 000 кв. м), говорит Боб Обри, консультант отдела складской и промышленной недвижимости CB Richard Ellis Noble Gibbons. Однако большинство анонсированных объектов смогут предложить свои площади арендаторам не ранее 2007-2008 гг..

Новые склады будут больше

В 2006 г. на рынке складских помещений, как и в секторах офисной и торговой недвижимости, проявилась тенденция к гигантомании. По данным аналитиков CW/SR, строящиеся в настоящее время объекты в среднем более чем в два раза превышают по площади существующие; анонсированные проекты еще масштабнее они, как правило, намного больше 100 000 кв. м. Новиков объясняет это ростом интереса крупных иностранных и российских инвесторов к данному сегменту рынка.

Международное логистическое партнерство начало строительство крупнейшего на южном направлении логистического терминала МЛП-Подольск общей площадью 200 000 кв. м. Raven Russia Limited и Aldama Limited, дочерняя структура Эспро, сформировали совместное предприятие для реализации проектов в складском сегменте. Первыми проектами СП станут индустриально-логистический парк площадью свыше 190 000 кв. м в Истринском районе и складской комплекс класса А общей площадью 300 000 кв. м в Ногинском районе Московской области. Австрийская группа C.R.E.D.O. намерена вложить 65 млн евро в строительство крупного индустриально-логистического парка в подмосковном Ступине площадь только первой фазы составит примерно 110 000 кв. м. Инвестиционно-промышленная группа Евразия заявила о планах создания индустриально-логистического парка на южном направлении: площадь его первой фазы составит около 300 000 кв. м, площадь всего объекта примерно втрое больше.

В Подмосковье анонсировано и несколько проектов технопарков, среди которых наиболее амбициозными являются Черноголовский и Зеленоградский с площадями 200 и 150 га соответственно. Компаниями Дальневосточная транспортная группа (ДВТГ) и ФНС СНГ (входящей в южнокорейскую Pan Korea) заявлено о строительстве в Московском регионе крупнейшего частного контейнерного терминала мощностью 400 TEU в месяц (TEU единица измерения, равная объему, занимаемому стандартным 20-футовым контейнером).

Основной первичный спрос на качественные складские помещения по-прежнему формируют российские и международные компании, предоставляющие логистические услуги (около 70% от общего объема поглощенных складских площадей), отмечает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. С ней согласны аналитики JLL, однако, по их данным, на долю логистов приходится около 57%.

Сетевые операторы и ритейлеры, по подсчетам JLL, вместе занимают в структуре спроса 35%. Более 42% арендаторов интересуются площадями свыше 50 000 кв. м. В настоящее время большинство компаний предпочитают склады, расположенные между МКАД и бетонкой (кольцевой дорогой в 30 км от МКАД); торговые компании стремятся найти складские помещения в непосредственной близости от Москвы, говорится в отчете JLL. Однако дефицит складских площадей, которые удовлетворяли бы требованиям торговых компаний, заставил их решать проблемы собственными силами. В 2006 г. компании Эльдорадо и Техносила озвучили планы по строительству своих складов в Московском регионе. Оба ритейлера планируют возвести терминалы площадью не менее 100 000 кв. м.